Срок полезного использования офисного здания

Вопрос: Ввод в эксплуатацию офисного здания и его регистрация затягиваются на неопределенный срок. При его строительстве была установлена и смонтирована система ко..

Срок полезного использования офисного здания

Ввод в эксплуатацию офисного здания и его регистрация затягиваются на неопределенный срок в связи с оформлением документов. При его строительстве была установлена и смонтирована система кондиционирования воздуха, оформлена КС-2. В настоящее время заключен договор на ее техническое обслуживание.

Согласно ПБУ 6/01 мы должны принять данную систему к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, следовательно, начать начислять амортизацию.

ООО “ХХХ” просит дать разъяснения по следующим вопросам:

1. На какой счет относить амортизацию по системе кондиционирования и затраты по ее техническому обслуживанию?

2. Имеем ли мы право принять к учету систему кондиционирования только для начисления налога на имущество (не начислять амортизацию, учитывать его на счете 08).

Как следует из Ваших устных разъяснений, здание в рассматриваемом случае представляет собой отдельно стоящее здание, в отношении которого еще не подписан Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией по форме КС-14.

Что касается, системы кондиционирования, то она отличаются от обычных бытовых кондиционеров тем, что их использование позволяет охлаждать воздух в нескольких или во всех помещениях здания.

К системам кондиционирования относятся мультисплит-системы, канальные или центральные кондиционеры (внутридомовые системы кондиционирования), системы кондиционирования типа VRF (VRV) и т.д.

Аналогичная информация получена и из Ваших устных разъяснений.

Также как следует из Ваших устных разъяснений, установка системы кондиционирования осуществляется по отдельному договору со специализированной фирмой (т.е. установка системы кондиционирования не включена в смету на строительство здания).

При ответе на поставленные вопросы в первую очередь необходимо определиться является ли система кондиционирования отдельным инвентарным объектом или же ее стоимость следует включать в первоначальную стоимость здания.

Если обратиться к Методике определения стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-35.2004) то в соответствии с п. 4.4 Методики установка систем кондиционирования воздуха относится к внутренним санитарно-техническим работам, к которым, в частности, относятся работы по устройству водопровода, канализации, отопления, вентиляции.

Если обратиться к ОКОФ (Общероссийский классификатор основных фондов), то в нем сказано, что, в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

Конечно, в ОКОФ прямо не указано, что система кондиционирования входит в состав здания, но учитывая, что работы по установке системы кондиционирования наравне с работами по устройству систем водопровода, канализации, отопления и вентиляции относятся к внутренним санитарно-техническим работам, то систему кондиционирования, по нашему мнению, можно квалифицировать в качестве коммуникаций внутри зданий и применить к данной системе указанное выше положение ОКОФ. Другими словами, систему кондиционирования следует рассматривать как инженерное оборудование*(1), которое необходимо для нормальной эксплуатации здания по его назначению (т.е. как иные системы, такие как водопровод, канализация, отопление, вентиляция).

Вместе с тем, следует отметить, что несмотря на то, что систему кондиционирования можно включить в состав здания, в ОКОФ системы кондиционирования, также как, например, лифты и эскалаторы, выделены как самостоятельные объекты (включены в подкласс 142919020 “Оборудование для кондиционирования воздуха и оборудование холодильное (кроме бытового)”).

В соответствии с ПБУ 6/01 “Учет основных средств”*(2) единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект (п .6 ПБУ 6/01).

При этом в соответствии с п. 6 ПБУ 6/01 инвентарным объектом основных средств может быть:

– объект со всеми приспособлениями и принадлежностями;

– отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций;

– обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы.

Комплекс конструктивно сочлененных предметов – это один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющие общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.

В случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.

Следует отметить, что в ОКОФ указано, что объектом классификации материальных основных фондов является объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно – сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенных для выполнения определенной работы. Другими словами, объект классификации материальных основных фондов в ОКОФ совпадает с понятием инвентарного объекта в бухгалтерском учете.

При этом, учитывая, что в самом ОКОФ здания и системы кондиционирования представляют собой различные объекты классификации, то по нашему мнению, это позволяет говорить и том, что здание, как объект классификации, может включать в себя систему кондиционирования и в таком случае его следует рассматривать как объект со всеми приспособлениями и принадлежностями, и том, что здание и систему кондиционирования можно рассматривать как разные объекты, и в таком случае система кондиционирования будет представлять собой отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций (кондиционирование воздуха).

Аналогичные выводы можно сделать и для целей формирования инвентарного объекта в бухгалтерском учете.

Однако, в бухгалтерском учете в целях формирования инвентарного объекта есть еще одно правило, а именно в случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.

Следует отметить, что уровень существенности для указанных целей ни в ПБУ 6/01, ни в иных нормативных документах по бухгалтерскому учету не определен. В этой связи организация должна самостоятельно оценить существенность в различии сроков полезного использования частей одного объекта.

Так если при установлении срока полезного использования объектов ОС в бухгалтерском учете Общество применяет в т.ч. Классификацию основных средств, включаемых в амортизационные группы*(3), то здание, в зависимости от его типа может относиться к восьмой, девятой или десятой амортизационной группе, то есть срок его полезного использования составляет не менее 20 лет.

В тоже время система кондиционирования попадает в четвертую амортизационную группу (в составе 14 2919000 “Машины и оборудование общего назначения прочие”) со сроком полезного использования свыше 5 лет до 7 лет включительно.

Указанное выше различие в сроках полезного использования свидетельствует о возможности самостоятельного учета системы кондиционирования.

Однако, учитывая, что уровень существенности в целях определения инвентарных объектов нормативными документами не определен, то Общество может посчитать указанное различие не существенным и не выделять систему кондиционирования в отдельный инвентарный объект.

Источник: https://soveturista77.ru/30uchet_stroitelstvo/page25.html

Срок полезного использования зданий и сооружений для амортизации 2019: как определяется амортизационная группа для нежилых и жилых помещений

Срок полезного использования офисного здания

Различные сооружения, помещения, здания являются недвижимыми объектами, которые очень медленно теряют свои эксплуатационные свойства.

В связи с этим для данных активов как для основных средств устанавливаются длительные сроки полезного использования для амортизационных отчислений.

Как определяется СПИ сооружений как основных средств?

В бухгалтерском и налоговом учете правила установления сроков эксплуатации основных средств отличаются.

В бухгалтерском учете компания вправе самостоятельно определить СПИ, используя положения п.20 ПБУ 6/01.

Для правильного установления срока для амортизации здания, сооружения или помещения любого назначения нужно учитывать следующие параметры:

  • период, в течение которого компания планирует эксплуатировать актив с необходимой отдачей;
  • планируемый физический износ с учетом совокупности влияющих факторов;
  • ограничения, имеющиеся для конкретного актива в зависимости от ситуации, например, таковым может быть периода аренды или лизинга — амортизация при лизинге.

В налоговом следует учитывать положения  п. 1 ст.258 НК РФ, где говорится, что для объектов ОС срок устанавливается в соответствии с амортизационной группой, к которой относится актив.

Группы представлены в Классификации, утвержденной Постановлением Правительства РФ №1 от 01.01.2002. Она содержит коды ОКОФ (по классификатору основных фондов), наименования основного средства и примечания по ним с распределением по амортизационным группам.

Для каждой при этом прописывается диапазон лет, в пределах которых может быть выбран срок полезного использования.

Удобно при определении СПИ для недвижимого помещения, здания в бухучете пользоваться Классификацией, разработанной для налоговых целей.

В этом случае срок начисления амортизации по сооружению будет одинаков как в налоговом, так и бухгалтерском учете. Это очень удобно и позволяет минимизировать расхождения по амортизационным отчислениям.

Рекомендуется способ установления срока использования прописать в учетной политике, тем более, если для бухучета применяется налоговая Классификация.

Полезный срок эксплуатации, установленный при принятии здания к учету, может меняться в ходе его капитальных улучшений, модернизации, достройки, реконструкции. Учет амортизации после модернизации.

Устанавливается ли СПИ для земли?

Амортизационные группы недвижимого имущества – таблица

В таблицу собраны объекты недвижимости в разрезе их отнесения к различным амортизационным группам для целей налогового учета.

Таблица:

Амортизационная группаСрок полезного использования, лНаименование недвижимого имущества
45-7Нежилые здания из пленочных материалов, передвижные сооружения, киоски металлические, из стеклопластика, деревянные, из прессованных плит
57-10Нежилые сборные и передвижные здания
610-15Облегченные жилые здания, в том числе каркасно-камышитовые
715-20Нежилые здания (деревянные и деревометаллические, щитовые и каркасные, панельные, сырцовые и схожие)
820-25Нежилые бескаркасные здания, стены которых изготовлены из облегченной каменной кладки, с колоннами и столбами, перекрытиями из металла, железобетона, кирпича, дерева.Также сюда относятся деревянные сооружения из бруса и бревен.
925-30Склады для фруктов, овощей из камня, а также с колоннами из кирпича, железобетона.
10от 30Все прочие нежилые помещения, построенные из долговечных материалов
Все прочие жилые дома и помещения

Объекты из кирпича

Кирпичные здания являются основными средствами с наиболее длительным сроком эксплуатации с точки зрения как бухгалтерского, так и налогового учета.

Это наиболее прочные и крепкие сооружения, предназначенные для длительного использования без потери первоначальных характеристик.

Согласно Классификации, такие объекты, как жилого, так и нежилого назначения имеют самый длительный срок полезного использования от 30 лет и отнесены к 10 амортизационной группе.

Для кирпичного жилого или нежилого здания можно установить любой срок свыше 30 лет, организация сама определяет, какой именно СПИ будет определен.

Если здание не полностью построено из кирпича, а имеет только кирпичные перекрытия, столбы, колонны, то оно относится к 8 амортизационной группе и имеет срок использования от 20 до 25 лет.

В бухгалтерском учете можно определить аналогичный срок. Не запрещено устанавливать меньший СПИ в бухучете, так как ориентироваться организация должна на критерии из п.20 ПБУ 6/01, конкретных сроков бухгалтерский учет не определяет.

Нежилое помещение в жилом доме

Если нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме, например, офис на первом этаже, то для него определяется тот же СПИ, что и для самого недвижимого объекта.

Жилой дом относится к 10 амортизационной группе, поэтому для нежилых помещений, в нем расположенных, можно установить полезный срок использования не менее 30 лет.

В бухгалтерском учете можно взять полезный период эксплуатации, равный установленному по Классификации в налоговом учете.

Квартира

Все жилые квартиры, находящиеся в многоквартирном доме, имеют тот же СПИ, что и все здание в целом.

Жилые дома относятся 10 группе, поэтому для находящихся в них квартир нужно устанавливать срок для амортизации от 30 лет.

Гараж

По Классификации металлический гараж можно отнести к 4 амортизационной группе, для него возможно установление срока эксплуатации от 5 до 7 лет включительно.

Кирпичный гараж можно отнести к 8 группе, как бескаркасное здание со стенами облегченной кладки. Для него СПИ можно принять от 20 до 25 лет.

Школы

Школьное помещение является нежилым, так как не предназначено для проживания и используется в учебных целях.

Школу можно отнести к 10 группе и установить для него срок от 30 лет.

Бывшие в эксплуатации

Помещение может быть получено не в новом состоянии, в этом случае задача очередного собственника – правильно определить для сооружения период, на протяжении которого будут проводиться амортизационные отчисления.

При этом для налогового и бухгалтерского учета правила отличаются.

Для налогового учета

Если организация получает здание, которое ранее эксплуатировалось, то в налоговом учете существует возможность уменьшиться срок его использования на период эксплуатации прежним владельцем.

Подтверждением такой возможности является положения п.7 ст.258 НК РФ.

Время использования помещения предыдущим хозяином можно узнать из сопроводительной документации.

Данный срок обозначается в акте приема-передачи ОС-1а.

Если время эксплуатации сооружения известно и в документах прописано, то новый хозяин вправе уменьшить СПИ.

Если такой информации и документального обоснования нет, то уменьшить СПИ нельзя. В этом случае для налогового учета необходимо определять срок для здания, бывшего в эксплуатации, как для нового в соответствии с Классификацией и амортизационной группой.

Если здание эксплуатируется более 30 лет, то в зависимости от установленного для него изначального СПИ оно может быть полностью самортизированным.

В этом случае лицо, получившее такое старое здание, вправе самостоятельно установить срок использования с учетом его состояния, исходя из требований техники безопасности.

Согласно, п.12 ст.258 НК РФ  новый хозяин сооружения или здания, бывшего в эксплуатации менее или более 30 лет, должен устанавливать для объекта ту же амортизационную группу, что и предыдущий собственник.

Уменьшение периода полезного использования помещения, бывшего в использовании, на время эксплуатации не является обязательным.

Новый собственник вправе сам решать, будет ли он уменьшать СПИ, поэтому для него есть два пути установления срока для амортизации:

Учесть время эксплуатации бывшим хозяином и начислять амортизацию из остаточного СПИ – если есть документальное подтверждение.

Не учитывать данные прежнего хозяина и начислять амортизацию, исходя из общего срока полезного использования, установленного для амортизационной группы, к которой отнесено недвижимое имущество.

Выбранный способ компании нужно прописать в налоговой учетной политике.

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете СПИ можно установить также по Классификации либо самостоятельно, исходя из факторов, прописанных в п.20 ПБУ 6/01.

Не обязательно использовать какие-либо нормы и Классификацию.

Полезный срок для бухгалтерских целей можно определить с учетом всесторонней оценки состояния объекта, влияющих факторов, способа эксплуатации и существующих для него ограничений.

Организация вправе самостоятельно выбрать удобный способ определения СПИ.

Выводы

Срок полезного использования для недвижимых объектов для бухгалтерский и налоговых целей устанавливается по-разному. Для бухучета он определяется компанией самостоятельно, исходя из особенностей применения и использования сооружения, для налоговых – строго в соответствии с амортизационной группой.

Наиболее удобный способ для бухучета – это использование данных Классификации, в этом случае СПИ будет совпадать во всех видах учета, что исключит возможные расхождения.

Источник: https://praktibuh.ru/buhuchet/vneoborotnye/os/amortizatsiya/srok-poleznogo-ispolzovaniya-zdanij.html

Амортизационные группы основных средств в 2019 году: как определять по ОКОФ

Срок полезного использования офисного здания

Организация определяет срок полезного использования основного средства, чтобы в бухгалтерском и налоговом учете начислить амортизацию. С 12 мая 2018 года бухгалтеры применяют обновленную Классификацию основных средств. Расскажем подробнее, что изменилось и как определять амортизационные группы в 2019 году.

Экспресс-курсы

Интенсивы по горячим темам в Контур.Школе

Расписание

Основные средства (ОС) организации в зависимости от срока полезного использования (СПИ) для целей налогообложения прибыли относят к той или иной амортизационной группе (п. 1 ст. 258 НК РФ). Срок полезного использования ОС организация определяет сама с учетом классификации, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 (Постановление № 1).

В 2018 году изменились все амортизационные группы классификации, кроме первой. Изменения действуют на правоотношения, возникшие с 1 января 2018 года.

Больше всего поправок — в подразделе «Сооружения и передаточные устройства» второй-десятой групп. Расширен перечень основных средств подраздела «Машины и оборудование» второй и девятой групп.

Классификатор основных средств по амортизационным группам с примерами ОС:

Номер амортизационной группы Срок полезного использования ОС Пример ОС, относящихся к группе амортизации
1От 1 года до 2 лет включительноМашины и оборудование общего назначения
2Свыше 2 лет до 3 лет включительноНасосы для перекачки жидкостей
3Свыше 3 лет до 5 лет включительноРадиоэлектронные средства связи
4Свыше 5 лет до 7 лет включительноОграды (заборы) и ограждения железобетонные
5Свыше 7 лет до 10 лет включительноСооружения лесной промышленности
6Свыше 10 лет до 15 лет включительноСкважина водозаборная
7Свыше 15 лет до 20 лет включительноКанализация
8Свыше 20 лет до 25 лет включительноКонденсатопровод и продуктопровод магистральные
9Свыше 25 лет до 30 лет включительноЗдания (кроме жилых)
10Свыше 30 летЖилые здания и сооружения

Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ), по которому определяют амортизационную группу ОС, — без изменений. С 1 января 2017 года действует ОКОФ ОК 013-2014 (СНС 2008), утвержденный приказом Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-ст. Этот же классификатор будет действовать в 2019 году.

Этап 1 — установите амортизационную группу основного средства по классификации, утвержденной Постановлением № 1

Классификация ОС — это таблица, в которой для каждой амортизационной группы перечислены наименования входящих в нее ОС и соответствующие коды Общероссийского классификатора основных фондов.

Для целей налогового учета по классификации ОС определяют:

  • амортизационную группу, к которой относится ОС. Все амортизируемое имущество объединяется в 10 амортизационных групп в зависимости от срока полезного использования имущества (п. 3 ст. 258 НК РФ). Амортизационные группы также важны для того, чтобы определить размер амортизационной премии, которая может быть применена по конкретному ОС;
  • срок полезного использования должен быть в установленных для каждой амортизационной группы пределах (Письмо Минфина России от 06.07.2016 № 03-05-05-01/39563). Выбирайте любой срок в пределах СПИ, например наименьший, чтобы быстрее списать стоимость ОС на расходы (Письмо Минфина РФ от 06.07.2016 № 03-05-05-01/39563).

В классификации можно установить целую группу ОС. Расшифровка группы представлена в ОКОФ.

Определите амортизационную группу основного средства так:

  1. В первой графе ОКОФ найдите вид имущества, к которому относится ОС (9 цифр).
  2. Проверьте в первой графе классификации ОС код, указанный в ОКОФ.
  3. Если есть код в классификации ОС, посмотрите, к какой амортизационной группе ОС относится.

Если кода в классификации ОС нет, определите амортизационную группу одним из способов:

Способ 1 — по коду подкласса имущества

Код подкласса имущества отличается от кода вида имущества тем, что седьмая цифра в нем — всегда ноль. Например, роторный насос относится к подклассу 14 2912010 (насосы центробежные, поршневые и роторные). Если и этого кода в классификации ОС нет, определите амортизационную группу вторым способом.

Способ 2 — по коду класса имущества

Класс имущества отличается от кода вида имущества тем, что седьмая, восьмая и девятая цифры в нем — всегда нули. Например, роторный насос относится к классу 14 2912000 (насосы и оборудование компрессорное).

Пример. Определение амортизационной группы по коду ОКОФ

Код роторного насоса по ОКОФ — 14 2912113. В Классификации ОС такой код, а также код подкласса 14 2912010 (насосы центробежные, поршневые и роторные) не указаны.

Однако в ней есть код класса 14 2912000 (насосы и оборудование компрессорное). Он относится к третьей амортизационной группе (имущество со сроком полезного использования свыше трех лет до пяти лет включительно).

 Значит, роторный насос надо включить в третью амортизационную группу.

Этап 2. Обратитесь к технической документации

Если основное средство в классификации и ОКОФ не упоминается, установите СПИ из срока эксплуатации ОС, указанного в технической документации или рекомендациях производителя (п. 6 ст. 258 НК РФ, Письмо Минфина России от 18.06.2018 № 03-03-20/41332).

Этап 3. Зафиксируйте СПИ в инвентарной карточке учета ОС (форма № ОС-6)

Если налоговый и бухгалтерский СПИ разные, то раздел 2 формы № ОС-6 дополните соответствующей графой.

Пример. Организация приобрела грузовую «Газель» (грузоподъемность 1,5 тонны). Определим СПИ автомобиля.

Согласно классификации ОС, грузовые автомобили общего назначения грузоподъемностью свыше 0,5 и до 5 т включительно входят в 4-ю амортизационную группу.

Диапазон СПИ для 4-й амортизационной группы — свыше 5 и до 7 лет включительно. Следовательно, минимально возможный СПИ в месяцах — 61 (5 лет x 12 мес. + 1 мес.), максимальный — 84 мес. (7 лет x 12 мес.).

Организация вправе установить любой СПИ автомобиля в диапазоне от 61 до 84 месяцев включительно.

Обратите внимание при учете ОС

  • В налоговом учете стоимостной критерий для признания объекта ОС — 100 000 руб., в бухгалтерском учете — 40 000 руб.
  • Бухгалтерский учет основных средств в 2019 году ведите в том же порядке, что и ранее: принимайте к учету ОС на дату доведения до состояния готовности к эксплуатации. Если вы продаете ОС, то полученное вознаграждение включайте в доходы, а остаточную стоимость ОС — в расходы. Аналогичные правила распространяются и на продажу недостроенных объектов.
  • В бухгалтерском учете организация не обязана придерживаться амортизационных групп, но для удобства может определять срок по классификации основных средств. Это удобно, так как сближает бухгалтерский учет с налоговым.
  • Если объект соответствует всем критериям, поименованным в п. 4 ПБУ 6/01, то в бухгалтерском учете его сразу следует перевести в состав основных средств, то есть оприходовать на 01 счет. Фактическое использование объекта, в отличие от налогового учета, необязательно.

Источник: https://school.kontur.ru/publications/1479

Выделение отдельных объектов основных средств из состава здания – возможность налогового планирования? – CRE

Срок полезного использования офисного здания

не указано

В состав здания обычно входят объекты внутренней инфраструктуры, например, лифты, вентиляционная система, эскалаторы, а также дополнительное оборудование, например, специальное стационарное оборудование для мытья окон, турникеты и пр.

Как правило, эти объекты удовлетворяют следующим условиям: объекты отделимы от здания, то есть могут быть демонтированы и переустановлены без потери своих функциональных качеств и без ущерба для здания; фактический срок полезного использования объектов отличается от срока службы самого здания.

В подавляющем большинстве случаев этот срок значительно короче срока полезного использования самого здания. Как правило, при приобретении (строительстве) офисного здания покупатель (заказчик) принимает к учету здание со всеми элементами внутренней инфраструктуры как единый объект основных средств. При этом вышеуказанные объекты не выделяются в учете отдельно от здания.

Например, здание вместе с лифтами, эскалаторами и другим оборудованием ставится на баланс компании как единый объект. В результате, такие элементы здания как лифты и эскалаторы входят в его стоимость и амортизируются в течение срока полезного использования здания, т.е. в течение 30, 50 и более лет.

Таким образом, в налоговом и бухгалтерском учете вычет амортизационных расходов происходит равномерно в течение срока полезного использования здания. При этом замена функционально обособленных элементов (лифтов, эскалаторов, и т.д.) по мере их фактического износа отражается в учете в зависимости от типа расхода либо как реконструкция, либо как капитальный ремонт здания.

Выделение в бухгалтерском и налоговом учете функционально обособленных элементов (лифты, эскалаторы и др.) с меньшим, чем у здания сроком полезного использования в отдельные объекты основных средств амортизируемого имущества и их учет, обособленно от здания для целей налога на прибыль, позволило бы увеличить вычет амортизационных расходов в более ранних налоговых периодах.

А именно, в части, приходящейся на функционально обособленные элементы. Приведем пример. Для целей налога на прибыль офисное здание имеет срок полезного использования 30 и более лет. Внутри этого диапазона налогоплательщик устанавливает срок полезного использования здания самостоятельно, например 50 лет.

В то же время, согласно действующим правилам, лифты относятся к имуществу, срок полезного использования которого для налоговых целей установлен в диапазоне от 3 до 5 лет. Кроме того, в отличие от здания, такое имущество может амортизироваться нелинейным методом, при котором вычеты на амортизацию вырастут в первые годы использования имущества.

Поэтому, обособив, где это возможно, отделимые части или дополнительное оборудование здания в отдельные объекты амортизируемого имущества для целей налогового учета, можно добиться существенного ускорения амортизации для целей налога на прибыль.

Таким образом, если здание (без лифта) и лифт были бы учтены как два отдельных объекта, амортизационные выплаты по лифту как отдельному объекту в первые годы его использования были бы выше, чем при включении стоимости лифта в стоимость здания. Аналогичным образом, для целей налога на имущество налогооблагаемая база уменьшалась бы в этом случае быстрее за счет ускоренной амортизации обособленных элементов. В ряде стран практика такого обособленного учета существует. Насколько это возможно в России?

«За» и «против»

Согласно правилам российского бухгалтерского учета, при наличии у объекта нескольких частей, имеющих разный срок полезного использования, каждая такая часть должна учитываться как отдельный инвентарный объект, т.е. как отдельное основное средство.

При этом разный срок полезного использования предполагает функциональную обособленность и отделимость (замену) этой части без ущерба для отделяемой части и остальных частей объекта.

Отсюда возникает точка зрения, согласно которой функционально обособленный и отделимый от здания элемент или дополнительное оборудование, имеющие фактический срок полезного использования отличный от срока полезного использования самого здания, следует отражать в бухгалтерском учете обособленно от здания как отдельное основное средство.

Соответственно, амортизация такого основного средства должна исчисляться отдельно от амортизации здания.

При этом, классификатор основных фондов (ОКОФ), который определяет и классифицирует основные средства, имеет в своем списке такие позиции как лифты, эскалаторы, вентиляционные установки, что на первый взгляд предполагает возможность и правомерность учета таких объектов обособленно от здания, в котором они находятся.

Даже, если согласно технической документации и установленным нормам, здание не может эксплуатироваться без таких элементов. Правила налогового учета амортизируемого имущества для целей налога на прибыль не содержат каких-то специальных ограничивающих или, наоборот, предписывающих на этот счет норм.

На первый взгляд, складывается впечатление, что у налогоплательщиков не должно возникать существенных проблем с обособленным учетом в случае, если здание действительно содержит обособляемые объекты с отличными от здания сроками полезного использования.

На деле не все так просто, и обособленный учет элементов здания остается, по нашему мнению, неоднозначной практикой, связанной с немалой степенью риска, прежде всего, налогового. Во многом причина кроется в неоднозначности и противоречивости налоговых и бухгалтерских правил.

Так, разъясняя термин «здание», ОКОФ указывает, что элементы внутренней инфраструктуры здания, необходимые для его эксплуатации (включая лифты, вентиляционные устройства общесанитарного назначения, и др.) входят в состав здания и являются его частью.

Отсюда возникает точка зрения, согласно которой здание есть единый неделимый объект и должен учитываться для целей бухгалтерского и налогового учета как один объект основных средств (амортизируемого имущества) по стоимости, включающей в себя стоимость всех частей здания, необходимых для его эксплуатации.

При этом не имеет значение, отделимы ли эти части, и какой фактический срок полезного использования они имеют. Именно такой принцип «неделимости», как было сказано в начале статьи, является традиционно сложившимся принципом, лежащим в основе подхода к учету зданий, в том числе офисных, при их оприходовании и дальнейшей эксплуатации.

Правомерность такого подхода не является бесспорной. В то же время, в силу своей консервативности и отсутствия для собственника здания налоговых преимуществ, такой подход не оспаривается налоговыми органами. С другой стороны, более «агрессивный» подход, предусматривающий обособленный учет, также опирается на действующие нормы и правила.

Однако в силу явных налоговых преимуществ этого подхода и неоднозначности законодательства, на которое он опирается, вероятность спора с налоговыми органами здесь гораздо выше. Остановимся более подробно на налоговых преимуществах.

Для целей налога на прибыль обособленный учет дает больший по сравнению с традиционным подходом налоговый вычет амортизационных расходов в течение первых 5-15 лет эксплуатации здания.

Это происходит за счет того, что в налоговом учете выделенное из состава здания и учтенное как отдельные объекты основных средств (амортизируемого имущества) оборудование и элементы полностью амортизируется за этот период, в то время как здание будет амортизироваться не менее 30-50 лет. Аналогично, база для налога на имущество будет уменьшаться ускоренными темпами. Как результат, обособленный учет дает возможность уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль и налогу на имущество по сравнению с консервативным подходом. В части налога на прибыль данное уменьшение носит временный характер и представляет собой отсрочку уплаты налога на более поздние налоговые периоды. В общем, в течение всего периода пользования зданием, амортизационные выплаты будут в конечном итоге равняться его стоимости, т.е. по сути, в данном случае проблема заключается только в распределении указанных выплат между налоговыми периодами. Тем не менее, с учетом инфляции и невозможности индексации остаточной стоимости амортизируемого имущества, более раннее признание расхода, как правило, выгодно для налогоплательщика. В части налога на имущество уменьшение налоговой базы может носить как постоянный характер, так и характер отсрочки уплаты налога на более поздние налоговые периоды. Если фактический срок использования имущества превышает срок полезного использования, определенный в налоговом учете, возникает не только отсрочка платежа по налогу на имущество, но и уменьшение общей суммы налога, уплачиваемого в течение всего срока эксплуатации имущества.

Выводы

В силу того, что обособленный учет отделяемых от здания частей дает определенные налоговые преимущества, данный подход может быть оспорен налоговыми органами. Формальные основания для оспаривания, как указано выше, существуют.

В то же время, существуют аргументы и в пользу правомерности обособленного учета и, несмотря на некоторую агрессивность такого подхода, ему нельзя отказать в праве на существование.

Вероятно, что налогоплательщику, решившему применять обособленный учет, нужно быть готовым к спорам с налоговыми органами и, в конечном счете, отстаиванию своей позиции в суде. При отсутствии устоявшейся судебной практики по данному вопросу судебную перспективу достаточно сложно оценить.

В любом случае, налогоплательщик должен иметь четкое представление о том, какие элементы внутренней инфраструктуры здания в его конкретно случае могут быть квалифицированы с технической точки зрения как обособляемые и отделимые от здания без потери своих функциональных качеств и без ущерба для здания.

А также необходимо обосновать сроки полезного использования таких отдельных объектов. В силу того, что указанная квалификация во многих случаях требует специальных знаний, целесообразно привлекать к такой оценке соответствующие специализированные организации или экспертов и принимать решение об обособленном учете того или иного элемента (части) здания только располагая соответствующим экспертным заключением.

Источник: https://www.cre.ru/news/1364

Срок полезного использования зданий: как определить его после реконструкции?

Срок полезного использования офисного здания

Из письма в редакцию:

“При начислении амортизации в процессе эксплуатации основных средств в 2014 г. у организации возникли следующие ситуации.

Ситуация 1. На балансе организации числятся 2 здания 1969 г. постройки:

– амортизация одного здания была завершена в 2012 г.;

– амортизация второго здания не завершена. Срок полезного использования установлен равным нормативному и составляет 50 лет, фактический срок эксплуатации – 45 лет. Соответственно остаточный срок полезного использования в 2014 г. со-ставил 5 лет.

В мае 2014 г. завершена реконструкция этих 2 зданий, существенно улучшившая их техническое состояние и функциональные характеристики.

Ситуация 2. На балансе организации также числится здание 1990 г. постройки. Срок полезного использования установлен равным нормативному – 50 лет. Реконструкция здания завершена в марте 2014 г. Срок полезного использования после проведения реконструкции не пересматривался.

Возникли следующие вопросы относительно установления и пересмотра сроков амортизации указанных строений:

1. Существуют ли ограничения по установлению максимального и минимального срока полезного использования после завершения реконструкции полностью самортизированного здания?

2.

Возможно ли при пересмотре срока полезного использования после завершения реконструкции выйти за пределы диапазона срока полезного использования, установленного в приложении 3 к Инструкции № 37/18/6*?___________________________

* Инструкция о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденная постановлением Минэкономики, Минфина и Минстройархитектуры РБ от 27.02.2009 № 37/18/6 (далее – Инструкция № 37/18/6).

 

Например, можно ли в ситуации 1 установить остаточный срок полезного использования второго здания равным 30 годам, если фактически общий срок полезного использования составит 75 лет (45 + 30) и выйдет за пределы диапазона срока полезного использования (при нормативном сроке службы 50 лет срок полезного использования составит от 40 до 60 лет)?

3. Если после реконструкции здания срок полезного использования не пересматривался (не продлялся), имеет ли право организация пересмотреть срок полезного использования с 1 января 2015 г. в сторону уменьшения с учетом того, что по зданию ранее была проведена реконструкция?

Галина Сергеевна, бухгалтер”

Каковы условия определения срока полезного использования

Нормативный срок службы объектов основных средств, в т.ч. ранее находившихся в эксплуатации, определяется при приобретении каждым балансодержателем или собственником с даты принятия их к бухгалтерскому учету при вводе в эксплуатацию в годах (соответствующем им количестве месяцев) (п. 18 Инструкции № 37/18/6).

По объектам, ранее находившимся в эксплуатации, комиссия организации по проведению амортизационной политики (далее – комиссия организации) вправе:

– определить нормативные сроки службы вдвое ниже соответствующих значений, приведенных в классификации амортизируемых основных средств, но не ниже чем до 3 лет – по зданиям, сооружениям и передаточным устройствам и 2 лет – по другим объектам основных средств;

– если срок фактического использования объекта на дату приобретения, перехода к использованию нормативных сроков службы, установленных постановлением Минэкономики РБ от 30.09.

2011 № 161, окажется равным или более соответствующего значения, приведенного в классификации амортизируемых основных средств, определить в целях амортизации уплаченной стоимости приобретенного объекта основных средств нормативный срок службы самостоятельно с учетом технического состояния объекта, требований техники безопасности и других факторов на срок не менее 1 года (п. 18 Инструкции № 37/18/6).

Напомню, что срок полезного использования – ожидаемый или расчетный период эксплуатации основных средств и нематериальных активов в процессе предпринимательской деятельности (п. 19 Инструкции № 37/18/6).

Срок полезного использования устанавливают в годах (соответствующем им количестве месяцев) в пределах между нижней и верхней границами диапазонов (с точностью до 2 знаков после запятой) по группам амортизируемых объектов основных средств и нематериальных активов согласно приложению 3 к Инструкции № 37/18/6.

При этом предусмотрено общее требование по установлению срока полезного использования: нижняя граница диапазона срока полезного использования не может быть менее 1 года (п. 21 Инструкции № 37/18/6).

Исключением из этого требования является случай возобновления начисления амортизации по ранее самортизированным объектам основных средств после завершения по ним модернизации, реконструкции, дооборудования, достройки, проведенного технического диагностирования и освидетельствования, по которым срок полезного использования определяет комиссия организации с учетом технического состояния объекта, требований техники безопасности и других факторов.

Комиссия организации вправе производить пересмотр нормативных сроков службы и (или) сроков полезного использования основных средств с обязательным отражением в учетной политике возможности их пересмотра с начала отчетного года, а также в случаях завершения модернизации, реконструкции, частичной ликвидации, дооборудования, достройки, проведенного технического диагностирования и освидетельствования, оформленных в качестве капитальных вложений актами сдачи-приемки выполненных работ, в случаях проведения переоценки с привлечением оценщика, в случаях, перечисленных в пп. 25, 45 и 46 Инструкции № 37/18/6 (п. 24 Инструкции № 37/18/6).

С учетом данных норм рассмотрим подходы к установлению и пересмотру сроков полезного использования в указанных ситуациях.

Как определить срок полезного использования после реконструкции полностью самортизированного объекта

В случае модернизации, реконструкции, дооборудования, достройки амортизируемая стоимость подлежит изменению: она увеличивается на сумму соответствующих затрат (п. 9 Инструкции № 37/18/6).

Таким образом, после проведенной реконструкции здание уже имеет остаточную (недоамортизированную) стоимость, которая должна амортизироваться в общеустановленном порядке. Начисление амортизации должно быть возобновлено с месяца, следующего за месяцем завершения реконструкции и вводом объекта в эксплуатацию.

При этом комиссия организации определяет остаточный срок полезного использования объекта.

В данном случае она самостоятельно устанавливает период предполагаемой эксплуатации объекта основных средств после реконструкции.

Отмечу, что Инструкция № 37/18/6 не предусматривает каких-либо ограничений при установлении срока полезного использования ранее самортизированного здания после его реконструкции.

Комиссия организации вправе выбрать любой период амортизации остаточной стоимости. Такой срок может быть установлен на период и менее 1 года (например, несколько месяцев).

Справочно: нижняя граница диапазона не может быть менее 1 года, за исключением случая возобновления начисления амортизации по ранее самортизированным объектам основных средств после завершения по ним модернизации, реконструкции, дооборудования, достройки, проведенного технического диагностирования и освидетельствования, по которым срок полезного использования определяется комиссией организации с учетом технического состояния объекта, требований техники безопасности и других факторов (п. 21 Инструкции № 37/18/6).

Маскимальная (верхняя) граница срока полезного использования после реконструкции полностью самортизированного объекта основных средств не регламентрирована.

В Вашем случае можно рекомендовать при установлении срока полезного использования все же оставаться в пределах верхней границы диапазона срока полезного использования для нового аналогичного здания (при нормативном сроке службы 50 лет такой максимальный срок полезного использования составит 60 лет).

Объясняется это тем, что улучшение характеристик здания в результате его реконструкции вряд ли может позволить продлить срок его эксплуатации более, чем по новому аналогичному объекту.

Необходимым условием является лишь то, что срок полезного использования должен быть обоснованным и учитывать техническое состояние объекта, период возможного безопасного его использования, другие факторы, влияющие на возможности использования объекта в организации. Такое заключение может быть сделано только с учетом мнения представителей технических служб, входящих в состав комиссии организации.

Пересмотр срока полезного использования после завершения реконструкции

Если амортизация объекта не завершена, то после проведения реконструкции комиссия организации вправе произвести пересмотр сроков полезного использования объекта (п. 24 Инструкции № 37/18/6).

Следует отметить, что Инструкция № 37/18/6 не оговаривает порядок пересмотра срока полезного использования после проведения реконструкции и необходимость соблюдения диапазонов срока полезного использования при таком пересмотре.

В данном случае целесообразно учитывать то, что проведение реконструкции основных средств предполагает повышение технического уровня объектов, получение более высоких качественных и количественных показателей их использования (приложение 5 к Инструкции № 37/18/6). Это может привести к увеличению периода возможной эксплуатации объекта в организации, т.е. срока полезного использования.

С учетом возможного улучшения качественных характеристик объекта после проведения реконструкции остаточный срок полезного использования может быть увеличен по решению комиссии организации с учетом возможного (более длительного) периода дальнейшей эксплуатации объекта. При этом общий срок полезного использования может выйти за пределы диапазонов, установленных в приложении 3 к Инструкции № 37/18/6.

В рассматриваемой ситуации правомерно установить остаточный срок полезного использования равным 30 годам, если такой срок по мнению комиссии организации будет соответствовать техническому состоянию объекта, периоду возможного безопасного его использования. Указанный пересмотр правомерен в рамках законодательства, несмотря на то что общий срок полезного использования составит 75 лет и выйдет за пределы границ диапазона срока полезного использования.

Пересмотр срока полезного использования с начала года

Замечу, что пересмотр срока полезного использования после проведенной реконструкции является правом, а не обязанностью организации (п. 24 Инструкции № 37/18/6). Соответственно в ситуации 2 организация имеет право не пересматривать срок полезного использования после завершения реконструкции в марте 2014 г.

Пунктом 24 Инструкции № 37/18/6 также установлено право организации осуществить пересмотр срока полезного использования с начала отчетного года.

Данным правом организация может воспользоваться независимо от ранее проведенных работ по реконструкции здания и ее результатов.

Пересмотр сроков полезного использования с начала года может быть проведен как в сторону увеличения, так и в сторону сокращения. Ограничений в данном случае Инструкция № 37/18/6 не содержит.

Таким образом, независимо от того, что по зданию были проведены работы по реконструкции (завершены в марте 2014 г.), организация будет иметь право пересмотра срока полезного использования с 1 января 2015 г., в т.ч. в сторону уменьшения.

Искренне Ваша, Ольга Павловна

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/srok-poleznogo-ispolzovaniya-zdanii-kak

ПраваВласть
Добавить комментарий