Реестр договоров долевого участия в строительстве

Реестр договоров долевого участия

Реестр договоров долевого участия в строительстве

Совсем недавно долевое участие в финансировании многоквартирного дома было достаточно авантюрным делом. Ничего не мешало застройщикам продать строящуюся квартиру нескольким покупателям, и этим активно пользовались как мошеннические конторы, так и отдельные нечестные сотрудники вполне добропорядочных фирм.

Теперь такая вероятность исключена. Застройщик имеет право получить деньги по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) только после регистрации этого соглашения в Росреестре, поэтому неоднократная продажа квартир невозможна.

Что такое реестр ДДУ в строительстве?

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) содержит сведения обо всех объектах, в том числе находящихся на разных стадиях строительства. За регистрацию прав и обременений отвечает Росреестр – орган государственной исполнительной власти. На него возложены функции создания и ведения единого кадастра.

ДДУ должны обязательно проходить регистрацию в ЕГРН.

Зачем регистрировать договор ДДУ в реестре?

Это обязательное требование Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Большинство дольщиков интересует, не создает ли это для них дополнительных проблем и дает ли какие-то преимущества.

Несомненно, регистрация договора требует определенных временных затрат, кроме того, за государственную услугу придется уплатить государственную пошлину, которая для дольщиков невелика. Преимущества такой регистрации несомненны.

Именно с введением Закона № 214-ФЗ прекратилась вакханалия на рынке вновь вводимого в эксплуатацию жилья, когда на одну квартиру претендовали несколько добросовестных, то есть полностью оплативших свой взнос, дольщиков. Разбирательства между такими  совладельцами поневоле были весьма драматическими, и по факту квартиру получал обычно тот, кто ее первым занял. Теперь такие варианты в принципе исключены.

Застройщик может получить деньги от дольщика только после регистрации ДДУ в Росреестре. Госорган не зарегистрирует две таких сделки по одному объекту недвижимости, и даже по ошибке повторная продажа квартиры невозможна.

Требование о получении денег только после регистрации ДДУ вступило в действие с 2017 года. Раньше компании просили выплатить деньги вперед. Это вело к тому, что средства дольщиков поступали застройщику в тот момент, когда договор еще не был официально заключен.

Более того, часто деньги начинали собирать еще до получения разрешения на строительство многоквартирного дома. Если на этом этапе происходили какие-то неприятности, вся их тяжесть ложилась на граждан. Теперь ч. 3 ст.

5 Закона № 214-ФЗ четко регламентирует порядок процедуры, права и обязанности сторон, и, несомненно, это пошло на пользу дольщикам строительства.

Пытаясь обойти данное требование закона, застройщики часто стремятся включить в договор дополнительные пункты. Например, вводится понятие некоего гарантийного взноса в размере стоимости договора. Устанавливается дата, к которой этот взнос должен быть внесен. Эта дата никак не привязана к регистрации.

Все это является юридическим нонсенсом. Во-первых, попытка нарушения законодательства в этом случае очевидна. Во-вторых, требование об оплате до регистрации в Росреестре вносится в договор, который до этой регистрации считается незаключенным.

block_attantion

Какие нужны документы?

Как и любая бюрократическая процедура, регистрация ДДУ требует сбора и подачи в государственные органы установленного пакета документов. Часть бумаг должен предоставить застройщик, а часть – дольщик строительства. Интересно, что набор документов при регистрации первого ДДУ по многоквартирному дому и всех последующих договоров различаются.

Когда заключается самый первый ДДУ на квартиру в строящемся доме, девелопер обязан предоставить:

  • бумаги, позволяющие ему возводить данный многоквартирный дом. Согласно требованиям закона, застройщик может не предоставлять их, однако регистрации соглашения в этом случае не произойдет. Росреестр самостоятельно затребует справки;
  • подробный план строения с указанием в нем всех важных параметров, в том числе места нахождения, общего количества помещений с разделением на жилые и нежилые, количества мест для стоянки автомобилей, площади каждого подлежащего реализации объекта внутри многоквартирного дома и др.;
  • декларация проекта;
  • заключение органа, которому поручен контроль за долевым строительством в населенном пункте, о том что девелоперская компания соответствует всем установленным в законах требованиям и условиям. Этот документ тоже может не предоставляться застройщиком, тогда Росреестр затребует его самостоятельно;
  • договор страхования с соответствующей компанией либо документ о поручительстве от кредитной организации.

При заключении второго и последующих ДДУ застройщик не обязан подавать эти документы заново, так как они уже имеются в Росреестре. Единственная официальная бумага, которая подается каждый раз, это договор страхования или соглашение поручительства, если они не оформлялись как общие, а разрабатывались на каждого отдельного дольщика.

Гражданам также необходимо собрать и предоставить установленный пакет документов. В него входят:

  • сам договор долевого участия. Требуется три подлинных экземпляра: по одному дольщику и застройщику, третий остается в Росреестре. Бывают случаи, когда ДДУ подписывается не с одним, а с несколькими дольщиками сразу, тогда количество экземпляров должно соответствовать числу граждан, плюс 2 экземпляра – для застройщика и Росреестра;
  • заявление на регистрацию ДДУ;
  • документы, которые удостоверяют личность дольщика. Законодательство позволяет подписывать соглашение представителю гражданина, в этом случае требуется его паспорт и заверенная нотариусом доверенность на совершение этих действий;
  • если дольщик находится в браке, требуется разрешение второго супруга на заключение ДДУ. Это разрешение также должно быть заверено у нотариуса;
  • если покупка жилья оплачивается взятыми в кредит средствами, необходимо предоставить залоговый договор на право требования;
  • документы приобретаемого объекта. В них должно быть указано конкретное помещение на общем плане дома и его запланированная площадь. Эту бумагу готовит застройщик, дольщик должен ее согласовать.

Порядок регистрации

Подать документы на регистрацию ДДУ можно несколькими способами:

  • лично принести в Росреестр;
  • отправить ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • через многофункциональный центр. Этот метод удобен тем, что МФЦ действуют по принципу экстерриториальности, то есть можно подать документы в тот центр, который находится рядом с домом. Однако оформлением регистрации все равно будет заниматься Росреестр, поэтому срок процедуры удлинится на время пересылки бумаг;
  • с использованием электронных сервисов. Подача документов таким способом наиболее удобна, однако есть определенные недостатки. Для регистрации договора нужна электронная цифровая подпись. Оформить такую подпись технически не сложно. Нужно обратиться в удостоверяющий центр в вашем городе, имея при себе паспорт. Адрес центра вы без труда найдете в интернете. Однако стоимость этой услуги достаточно высока. Она зависит от конкретного региона, и, как правило, составляет несколько тысяч рублей.

После того, как бумаги сданы в Росреестр, вам выдадут расписку об их приеме. Она содержит список полученных документов и дату их подачи. После регистрации вам выдадут ДДУ с отметкой и выписку из ЕГРН.

Если в регистрирующий орган вы обращались лично, то договор должны зарегистрировать в течение 7 дней, если документы подавались через МФЦ, процедура займет 9 рабочих дней.

Обязательной регистрации в ЕГРН подлежат все документы, составляемые на основании ДДУ. Это могут быть различные дополнительные соглашения с застройщиком, договоры о переуступке прав и т.п.

Большинство дольщиков желают лично убедиться в том, что их соглашение зарегистрировано в ЕГРН. Расскажем как это можно проверить:

  • зайти на сайт Росреестра, ввести кадастровый номер объекта из раздела «Предмет договора» в ДДУ. Ту же информацию можно получить из проектной декларации объекта. Далее нужно заполнить остальные графы;
  • кликнуть на «Сформировать запрос» и дождаться появления результатов;
  • отыскать в них графу «Права и ограничения». В ней будут указаны все номера ДДУ, заключенных по вашему дому, нужно найти номер своего договора. Если его там нет, значит, он не зарегистрирован. Причины этого придется узнавать в Росреестре.

Можно подать запрос в Росреестр на выдачу выписки из ЕГРН. При себе нужно иметь ДДУ и паспорт. Эта услуга платная.

Стоимость регистрации в росреестре

За регистрацию договора долевого участия взимается государственная пошлина. Ее оплачивают все участники договора. Сумма делится на число сторон. Для физических лиц в 2017 году размер этой пошлины – 350 рублей, для юридических лиц, а в данных договорах это обычно застройщики, размер – 6000 рублей.

Исчисляется сумма платежа так: если участники договора – только застройщик и 1 дольщик, то установленная госпошлина делится на 2, и застройщик заплатит 3 тысячи рублей. Если договор подписывается одновременно с 2 дольщиками, компания платит третью часть размера госпошлины – 2 тыс. рублей и так далее.

Именно по этой причине фирмы любят собирать дольщиков  в сравнительно большие группы и экономить на регистрации ДДУ. Госпошлина дольщиков тоже делится в такой же пропорции. То есть в первом случае нужно будет внести 175 рублей, а во втором – чуть больше 116 рублей.

Но при покупке жилья для дольщика такая экономия является незначительной.

При оформлении договора при помощи электронных сервисов на госпошлину действует скидка 30%.

Участие в финансировании доли в строительстве многоквартирного дома – ответственное мероприятие, требующее взвешенных решений. Перед тем как подписать договор долевого участия, покажите его текст опытному юристу, специализирующемуся на вопросах недвижимости.

Вполне вероятно, у него возникнут вопросы к документу, предлагаемому вам застройщиком. Девелоперы любят включать в такие соглашения различные пункты, снимающие с них ответственность по срокам сдачи объекта и качеству выполненных работ. Возможно, вмешательство юриста приведет к изменению текста документа.

Если этого не произойдет, юрист проанализирует возникающие риски и даст совет о том, целесообразно ли подписание договора, предложенного застройщиком.

В ряде случаев описанные выше пункты соглашения, внесенные заказчиком, нарушают требования законодательства и при необходимости могут быть легко обжалованы в суде.

Первоначальную консультацию адвокатов, сотрудничающих с нашим сайтом, вы можете получить в режиме онлайн.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/reestr-dogovorov-dolevogo-uchastiya/

Учет договоров долевого участия в строительстве

Реестр договоров долевого участия в строительстве

Отражение в бухучете рассматриваемых операций осуществляется в порядке приведенном в рекомендации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

Отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Эти отношения осуществляются на основании договора участия в долевом строительстве, сторонами которого являются дольщик и застройщик (п. 2 ст. 3 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Бухучет

Порядок отражения в бухучете застройщика долевого строительства жилых домов зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

  • подрядным способом;
  • собственными силами.

Строительство подрядным способом*

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:

Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные»
– получен аванс по вознаграждению застройщика.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.

Расходы*

Затраты на строительство жилого дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:

Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство «входной» НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.

Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99).

Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99).

Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60…)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен «входной» НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому«входной» НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.

Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты «входной» НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Доходы*

При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99).

Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

  • фиксированная сумма;
  • процент от долевого взноса;
  • сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:

  • застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
  • сумма выручки может быть определена;
  • застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
  • услуга оказана;
  • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.

Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора участия в долевом строительстве:

  • после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
  • по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи* (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).*

Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.

Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.

Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.

Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:

Дебет76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– передан дольщикам построенный объект.

Подробнее об этом см. Как отразить передачу объекта застройщиком при долевом строительстве жилых домов.

Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является еще и инвестором.

В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции.

Выручку отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на квартиру (с учетом выполнения других условий для признания выручки в бухучете). При этом в учете сделайте записи:

Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;

Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира №...»
– списана себестоимость проданной квартиры;

Дебет 51 Кредит 62
– оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.

Строительство собственными силами*

Если застройщик строит жилой дом собственными силами (в т. ч. частично привлекая подрядчиков), то он выполняет функции подрядчика.

Расходы

Затраты на строительство жилого дома учитывайте на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (письмо Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02):

Дебет 08 Кредит 10 (26, 60, 69,70…)
– списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами.

Как правило, договоры участия в долевом строительстве жилого дома носят долгосрочный характер. Выручку по долгосрочным договорам отражайте способом «по мере готовности» (п. 17 ПБУ 2/2008). Подробнее об учете выручки таким способом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

Строительство собственными силами

При строительстве собственными силами выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.

В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома (п. 11 ПБУ 2/2008), включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).

Операции по строительству жилого дома собственными силами отражайте в учете проводками:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиком»
– получены денежные средства по договору участия в долевом строительстве.

Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, застройщик в полном объеме включает в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг (письмо Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10).

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с полученных авансов;

Дебет 08 Кредит 60 (10,70,69…)
– отражены затраты по строительству объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– отражен «входной» НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

Дебет 08 Кредит 26
– отражены затраты застройщика по организации строительства объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– отражены суммы НДС, предъявленные застройщику при организации строительства объекта;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный застройщику при организации строительства объекта.

На день подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику застройщик признает выручку в сумме денежных средств, полученных от дольщика, и отражает это проводками:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации по договору долевого участия;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов;

Дебет 90-2 Кредит 08-3
– списана на расходы стоимость строительства.

Если часть квартир остается в распоряжении застройщика, то последняя проводка выполняется в сумме, относящейся к квартирам долевого строительства.

Способ определения этой суммы закрепите в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 01/2008).

Например, можно определить стоимость строительства квартир дольщиков исходя из доли их площади в общей площади всех квартир построенного жилого дома. Для этого используйте формулу:

Общая себестоимость квартир дольщиков=Себестоимость всего жилого дома?Общая площадь квартир дольщиков:Общая площадь всех квартир жилого дома

Передача квартир долевого строительства дольщикам осуществляется после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (п. 2 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Если застройщик осуществляет поэтапный ввод жилья в эксплуатацию, администрацией города (другим компетентным органом) подписывается разрешение о вводе в эксплуатацию части жилого дома.

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

23.07.2014 г.

С уважением, Наталья Колосова,

Ваш персональный эксперт.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/7582--uchet-dogovorov-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Как происходит регистрация ДДУ, и какие гарантии она предоставляет дольщикам – ЮК

Реестр договоров долевого участия в строительстве

Еще несколько лет назад, принимая решение об инвестировании средств в долевое строительство, граждане не могли быть полностью уверены в успешной реализации проекта. Был велик риск остаться ни с чем, поскольку договор, ранее заключаемый с застройщиком, не давал дольщику никаких гарантий, что оплаченная им квартира не будет перепродана другому инвестору.

Сегодня это исключено, строительная компания не имеет право брать плату до того момента, пока договор не пройдет положенную регистрацию. Но лучше не верить заверениям застройщика, что все в порядке, и самостоятельно проверить, включен ли ДДУ в государственный реестр договоров долевого участия в строительстве.

Это может сделать каждый дольщик, независимо от региона своего проживания.

Зачем нужна регистрация ДДУ, и какие гарантии она дает дольщику

Введение в действие 214 ФЗ избавило дольщиков от множества рисков, в том числе от двойных продаж оплаченной квартиры.

Раньше такое случалось достаточно часто, поскольку договор, подписываемый между участником и застройщиком, не регистрировался, и государственные органы не извещались о прошедшей сделке. Строительные фирмы распоряжались квартирами так, как считали нужным.

В результате после сдачи объекта нередко на одну квартиру претендовало сразу несколько дольщиков. Именно поэтому была введена обязательная регистрация ДДУ.

Все заключенные застройщиком договоры включаются в государственный реестр, где объект закрепляется за конкретным дольщиком, и только он один имеет право требовать с застройщика квартиру после сдачи дома.

Таким образом, регистрация гарантирует, что жилье не будет перепродано застройщиком другому лицу.

С 2017 года произошли еще более существенные изменения в законодательстве.

Ранее застройщик мог потребовать с дольщика внесения денег сразу после подписания договора, который на тот момент еще не был зарегистрирован, и в соответствии с юридическими нормами считался незаключенным.

Именно такой порядок оплаты чаще всего и практиковался застройщиками, а нередко договор подписывался еще до получения разрешения на возведение объекта. Бывали случаи, когда разрешение так и не было оформлено, а деньги дольщика растворялись вместе с недобросовестной строительной фирмой.

В результате поправок в законе, а конкретно ч.3 ст.5 214 ФЗ, теперь оплата по договору может производиться только поле его регистрации, что исключает любые неприятные последствия для дольщика.

Какие документы нужны для прохождения регистрации

Чтобы договор долевого участия был внесен в реестр, необходимо собрать определенный пакет документации как застройщику, так и дольщику. При этом существует некоторая разница в документах, предоставляемых для регистрации ДДУ с первым и последующими участниками сделки.

Документы, которые должен представить в госорганы застройщик при первичной регистрации:

  1. Разрешительные документы на возведение объекта. При этом законодатель указывает, что непредставление данных бумаг не является нарушением. Если они не переданы заявителем, то регистрирующая организация должна запросить их в инстанции, которая изначально их выдавала.
  2. План дома, который содержит все основные сведения о возводимом объекте: его местонахождение, количество помещений (в том числе жилых и нежилых), точное число машино-мест, площадь каждого объекта.
  3. Декларация проекта.
  4. Заключение органа, осуществляющего госконтроль за долевым строительством в данном населенном пункте, о соответствии строительной компании всем условиям и требованиям законодательства. Если данное заключение не предъявлено, регистрирующий орган его запрашивает самостоятельно.
  5. Договор со страховой компанией либо договор поручительства с кредитным учреждением.

При оформлении договоров со вторым и последующими дольщиками, все вышеперечисленные документы повторно не подаются, поскольку они уже имеются в регистрирующей организации. Застройщик должен только представить страховку или договор поручительства, если они были оформлены на каждого участника в отдельности.

Дольщики тоже должны подготовить определенный список документов:

  1. ДДУ, необходимо представить минимум три подлинных экземпляра: по одному для дольщика и застройщика, третий экземпляр остается в Росреестре. Если дольщиков больше, то договоры нужно распечатать в соответствии с количеством участников.
  2. Заявление, написанное застройщиком и участником.
  3. Документы дольщика, удостоверяющие его личность. Возможна подача документов не лично участником, а другим гражданином, представляющим его интересы. В этом случае нужна доверенность, заверенная нотариусом.
  4. Если ДДУ заключается одним из супругов, требуется разрешение на данную сделку второго, которое должно быть нотариально заверено.
  5. Залоговый договор на право требования, если деньги были заимствованы в кредитном учреждении.
  6. Документы на приобретаемый жилой объект, с указанием местонахождения квартиры на общем плане дома и планируемой площади помещения. Документы составляются застройщиком и согласуются с дольщиком.

Порядок проведения процедуры

После того, как будут собраны все документы, их нужно подать в Росреестр. Это можно сделать разными способами:

  • самому отнести в МФЦ или регистрирующий орган;
  • отправить почтовым отправлением с уведомлением и обязательной описью вложенных документов;
  • через портал государственных услуг.

Необходимо также оплатить госпошлину. Ее размер составляет для обычных граждан 350 рублей. При этом квитанцию об ее уплате можно не предоставлять, поскольку вся информация о платежах хранится в электронной информационной системе, к которой имеют доступ все госорганы. Однако нужно учесть, что если информация о платеже не поступит в систему, то ДДУ не будет зарегистрирован. Если документы подаются третьим способом, то при расчете госпошлины применяется понижающий коэффициент 0.7.

После подачи документов на руки заявителю выдается расписка в их получении, в которой отражается весь список предоставленных документов и дата приема. Расписка является официальной бумагой, на ее основании затем вам будет выдан ДДУ с отметкой об успешно пройденной регистрации и выписка из ЕГРП.

При регистрации ДДУ с первым дольщиком, сведения о нем заносятся в реестр заключенных договоров участия в долевом строительстве в течение недели, если документы подавались непосредственно в Росреестр. При оформлении договора через МФЦ, информация о нем поступает в реестр не позже чем через девять будних дней.

Регистрации также подлежат и другие документы, которые заключаются на основании ДДУ: дополнительные соглашения между участником и застройщиком, договор переуступки права требования, документ о прекращении договора по инициативе любой из сторон или по судебному решению.

Как проверить регистрацию договора

Далеко не всегда дольщик принимает личное участие при подаче документов на регистрацию. Зачатую эту обязанность берет на себя застройщик, включая эту услугу в список обязательных платежей для участника. Как проверить, действительно ли ДДУ внесен в реестр? Это можно сделать двумя способами:

  • Обратиться лично в Росреестр или МФУ и заказать выписку из ЕГРП;
  • Проверить регистрацию на сайте (https://rosreestr.ru/site/).

В первом случае необходимо принести  собой ДДУ, паспорт, написать заявление и оплатить 200 рублей госпошлины. Все документы подаются под расписку, а через пять дней можно получить саму выписку.

Чтобы получить информацию через Интернет. Нужно придерживаться следующего алгоритма действий:

  • зайти на сайт Росреестра в раздел электронные услуги;
  • из открывшегося перечня выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
  • ввести в первую графу кадастровый № того участка, на котором возводится дом, и сформировать запрос;
  • выбрать ссылку на сведения из ЕГРП;
  • зайти в раздел «Права и ограничения»;
  • в открывшемся списке найти номер своего договора.

В заключении

Долевое строительство имеет свою специфику, которую нужно всегда учитывать, перед принятием решения об инвестировании проекта. Бдительность, а также продуманные и взвешенные действия, помогут дольщику избежать будущих проблем. Прежде чем заключить ДДУ, необходимо проверить репутацию и документы компании и проанализировать положения договора.

Экспертизу договора (неопубликованная статья «Анализ ДДУ») лучше всего доверить грамотным юристам, которые проведут проверку документа на наличие всевозможных скрытых и невыгодных для участника условий. И, конечно, самое главное – расплачиваться с застройщиком нужно только после того, как договор прошел положенную регистрацию.

Все свои вопросы вы можете задать опытным юристам Общества защиты прав дольщиков. Мы поможем вам безопасно совершить сделку, проведем проверку застройщика, сделаем анализ договора. Если у вас возникли споры со строительной компанией, мы поможем разрешить их в вашу пользу с максимальной для вас выгодой. Обращайтесь к нам с любыми вопросами и проблемами.

Для связи  нашими специалистами используйте данные со страницы «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/reestr-dogovorov-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-chto-eto-takoe

Порядок государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. Реестр договоров долевого участия в строительстве

Реестр договоров долевого участия в строительстве

С  1 июля 2017 года  Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  внес существенные изменения  в части, касающейся  содержания  договора долевого участия в строительстве.

Теперь, в соответствии с новыми требованиями законодательства, в договоре должен содержаться план объекта, который приобретается по договору участия в долевом строительстве (схема, чертеж), расположение по отношению друг к другу частей такого объекта (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас).

В договоре должны быть указаны сведения в соответствии с проектной документацией:

 о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,

о материале наружных стен и поэтажных перекрытий,

классе энергоэффективности, сейсмостойкости,

назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение),

об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения),

количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Таким образом, все сведения в договоре участия в долевом строительстве должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора. Дольщик вправе требовать в суде признания договора недействительным в случае несоответствия информации в договоре сведениям, включенным в проектную декларацию.

Законом более подробно регулируется порядок определения цены договора: произведение цены единицы общей площади и общей площади. При этом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (Минстроем РФ) могут устанавливаться понижающие коэффициенты.

Важный момент, уплата цены договора может быть произведена только после государственной регистрации такого договора.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать вместе с ним инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства.

Она должна содержать необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Такая инструкция является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче.

rosreestr.ru

Порядок государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве

 Порядок государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве

Источник: https://spbbuilding.ru/raznoe/reestr-dogovorov-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.html

ПраваВласть
Добавить комментарий