Льготные каникулы при аренде помещения

Льготный период аренды без оплаты

Льготные каникулы при аренде помещения

Проверяющие скорее всего квалифицируют льготный период в качестве безвозмездного пользования предоставленным арендатору помещением.

Арендодатель должен будет платить НДС с безвозмездно оказанной услуги по рыночным ценам и не сможет учесть в расходах амортизацию по безвозмездно переданному помещению.

Арендатор вынужден будет учесть доход в виде безвозмездно полученной услуги, с которого придется уплатить налог на прибыль.

Если в течение льготного периода арендатор будет вносить плату в пониженном размере, проблемы не будет. Исчезает аргумент о безвозмездном характере пользования помещением.

Обоснование

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как арендатору отразить в бухучете арендные платежи

Внимание: если арендатор не отражает в бухучете задолженность перед арендодателем и не перечисляет платежи по договору аренды, инспекторы могут решить, что имуществом пользуются безвозмездно. Тогда стоимость арендной платы проверяющие включат во внереализационные доходы на основании пункта 8 статьи 250 Налогового кодекса РФ.

Судьи такой подход не разделяют (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 15 февраля 2011 г. № А55-5367/2010).

Они указывают, что неотражение в бухучете арендных платежей является нарушением правил учета доходов и расходов, но не свидетельствует о том, что у арендатора нет задолженности по арендным платежам.

А тот факт, что организация не внесла арендные платежи в установленный договором срок, не означает, что в будущем она не обязана выполнить свои обязательства.

Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 9, сентябрь 2015

Арендные каникулы: как к ним относятся налоговики и можно ли избежать претензий

Е.Н. Савин, директор правового департамента ЗАО «Аудиторская фирма “КОНСАЛТ”»

В последнее время стало популярным понятие «арендные каникулы». Суть в том, что нового арендатора освобождают от платежей на время ремонта сдаваемого помещения. То есть два-три первых месяца арендатор контрагенту не платит. Законно ли такое условие договора? Не расценят ли контролеры это как безвозмездное пользование имуществом?

Что понимать под арендными каникулами

Понятие «арендные каникулы» в существующем правовом поле юридически не определено. Однако на практике под ним обычно понимают время на проведение арендатором отделочных работ, в течение которого плата за аренду не взимается (либо берется по пониженной ставке).

С точки зрения сторон договора аренды такие отношения вполне логичны:

  • арендодатель избегает необходимости заниматься отделочными (ремонтными) работами, которые арендатору, возможно, и не понадобятся. И он будет вынужден выполнять их заново, «под себя». Тем самым арендодателю становится легче найти для своего помещения арендатора;
  • арендатор получает возможность отделать арендуемое помещение с учетом своих корпоративных стандартов. И ему не нужно будет заниматься переделкой выполненных арендодателем ремонтных работ. При этом на время проведения отделочных работ арендатор не платит за аренду (либо платит меньше), что сокращает его затраты.

Чем руководствоваться при заключении договора

С позиции гражданского законодательства включение во взаимоотношения сторон договора аренды арендных каникул не вызывает каких-либо сложностей. Тут применяется принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 Гражданского кодекса РФ.

Он позволяет сторонам определять условия договора по своему усмотрению. В том числе и в случае, когда действующие нормативные акты требований к ним не содержат.

Главное, чтобы эти условия, согласованные сторонами, не противоречили обязательным нормам законодательства.

Какие налоговые последствия могут наступить

А вот с позиции Налогового кодекса РФ у инспекторов, скорее всего, возникнут вопросы. Поскольку у них сразу же появится желание квалифицировать период, в течение которого действуют арендные каникулы, в качестве безвозмездного пользования предоставленным арендатору помещением.

Это чревато следующими налоговыми последствиями:

  • арендодатель во время арендных каникул должен будет платить НДС с безвозмездно оказанной услуги (по рыночным ценам) и не сможет учесть в расходах амортизацию по безвозмездно переданному помещению;
  • арендатор вынужден будет учесть доход в виде безвозмездно полученной услуги (по рыночным ценам), с которого придется уплатить налог на прибыль.

Расшифровка соответствующих норм налогового законодательства приведена в таблице.

Порядок налогообложения безвозмездно оказанных услуг

ОперацияНалогОснование
Реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. В целях главы 21 НК РФ оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией услуг. Налоговую базу при этом определяют как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленную исходя из цен, определяемых в порядке, предусмотренном статьей 105.3 НК РФ, без включения в нее налога НДС Подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154 НК РФ
Из состава амортизируемого имущества в целях главы 25 НК РФ исключают основные средства, переданные (полученные) по договорам в безвозмездное пользование Налог на прибыль П. 3 ст. 256 НК РФ
Внереализационными доходами в целях главы 25 НК РФ признают доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг). При этом доходы оценивают исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 НК РФ, но не ниже затрат на приобретение неамортизируемого имущества (работ, услуг). Информацию о ценах получатель должен подтвердить документально или путем проведения независимой оценки Налог на прибыль П. 8 ст. 250 НК РФ

По мнению автора, такую позицию суды поддержат в том случае, если в договоре аренды стороны прямо пропишут, что на период проведения арендатором отделочных (ремонтных) работ арендодатель предоставляет ему помещение в безвозмездное пользование.

В иных же случаях более правильной трактовкой представляется признание того, что во время арендных каникул арендатор пользуется помещением в счет той арендной платы, которую он будет вносить по договору аренды. То есть не безвозмездно. Что не позволяет прийти к выводу о наступлении указанных выше налоговых последствий.

Чтобы обезопасить себя от претензий, в договор аренды автор рекомендует включить следующую формулировку: «По соглашению сторон в период с даты заключения договора до … (такой-то даты) арендатор осуществляет подготовку помещения (выполняет отделочные и иные необходимые ему работы). В силу чего в указанный период времени арендная плата с арендатора не взимается, пользование помещением осуществляется в счет установленных договором арендных платежей».

Как учитывать затраты

При таком подходе сторонам договора придется пересмотреть порядок отражения в учете доходов и расходов.

По мнению автора, чтобы исключить возможность обвинения в безвозмездном пользовании помещением и связанных с этим последствий, время арендных каникул нужно включить в срок аренды, который подлежит совокупной оплате по договору аренды.

ПРИМЕР

Договор аренды помещения заключен на три года. В нем есть условие об арендных каникулах (без взимания арендной платы) в течение первых трех месяцев действия договора.

Предположим, размер арендной платы установлен в сумме 10 000 руб. в месяц (в том числе НДС). Платить ее арендатор будет в течение 33 месяцев (36 – 3).

Общая сумма арендной платы за три года составит 330 000 руб. (10 000 руб. х 33 мес.).

С учетом времени арендных каникул фактическая стоимость одного месяца аренды составит 9166,67 руб. (330 000 руб.: 36 мес.).

Именно эту величину сторонам договора следует отражать у себя в учете с самого начала действия договора аренды. Это позволит при проверке продемонстрировать инспекторам, что никакой безвозмездности применительно к периоду действия арендных каникул не возникает.

Не лишним будет приложить к договору график платежей, утвержденный обеими сторонами. В нем, кроме граф для отражения перечисленных сумм, можно предусмотреть дополнительную графу «Фактический ежемесячный размер арендной платы по договору». И ежемесячно отражать в ней соответствующую сумму (в приведенном примере – 9166,67 руб.).

Конечно, налоговиков такое толкование может не убедить, а потому компания должна быть готова отстаивать свою правоту в суде. И о доказательствах надо позаботиться заранее.

Чем выгоднее снижение платы

Если в течение арендных каникул арендатор будет вносить арендодателю плату за пользование помещением в пониженном размере, проблема нивелируется.

Ведь в таком случае окончательно исчезает аргумент о безвозмездном характере пользования помещением. Риск доначисления налогов из-за разницы в ценах тоже отсутствует. Поскольку в настоящее время статья 40 Налогового кодекса РФ о праве налоговиков проверять правильность цен по сделкам при их колебании более чем на 20 процентов не применяется. › |

› | Cтатья 40 Налогового кодекса РФ сохраняет свою силу исключительно для сделок, доходы или расходы по которым признаны до 1 января 2012 года (Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 227-ФЗ).

К тому же уменьшение арендной платы на период арендных каникул имеет под собой экономическое обоснование. Дело в том, что арендатор лишен возможности полноценно пользоваться предоставленным ему помещением.

Доказать это не составит труда.

Скажем, то, что сотрудники фирмы-арендатора не ходят на работу в новый офис, подтвердят данные видеонаблюдения, фиксация посещений с помощью магнитных пропусков, записи в журнале регистрации на входе, показания свидетелей и пр.

Ну и наконец, это позволит арендатору безопасно учесть расходы на ремонт (отделку) помещения. Разумеется, если их не возмещает арендодатель (п. 2 ст. 260 Налогового кодекса РФ).

В течение какого срока лучше закончить ремонт

Как уже отмечалось, предоставление арендных каникул нормативно не регулируется. Следовательно, каких-либо ограничений по их продолжительности не существует. На практике такой период в среднем составляет два-три месяца.

Заметим: этот срок должен соответствовать времени, в течение которого арендатор действительно занимается подготовительными работами. То есть он не должен скрывать под собой фактическую аренду помещения. Иначе вывод контролеров о безвозмездном характере аренды опровергнуть будет куда сложнее.

Важно запомнить
Безвозмездно оказанные услуги подлежат налогообложению. Тот, кто их оказывает, платит НДС. А тот, кто получает, налог на прибыль (при общей системе налогообложения).

Из справочника
Таблица сравнения положений договора аренды и договора безвозмездного пользования (ссуды) имущества

Параметры для сравненияДоговор аренды имуществаДоговор безвозмездного пользования (ссуды) имуществом
ПлатаАрендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах(ст. 614 ГК РФ)Плата не взимается(п. 1 ст. 689 ГК РФ)

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/171283-qqqm7y16-lgotnyy-period-arendy-bez-oplaty

Льготные каникулы при аренде помещения

Льготные каникулы при аренде помещения

Кроме того, у него пропадает право на начисление амортизации на недвижимость по налоговому учету.

Рассмотрим два варианта, когда стороны не прописывают освобождение арендатора от уплаты аренды в договоре. О наступлении «арендных каникул» свидетельствует разница в датах подписания договора аренды и начала платежей за аренду.

Вариант 2

Рассмотрим вариант, когда стороны договорились о неуплате арендной платы на 5 месяцев и заключили договор 15 марта 2018 года, а договор дополнили следующими фразами:

  • «Арендодатель предоставляет Арендатору доступ на арендуемый Объект с даты подписания Договора аренды. Арендатор приобретает право организовать работы по косметическому ремонту Объекта, не ухудшающие в ходе работ техническое состояние Объекта, направленные на благоустройство Объекта для нужд целевого использования Объекта».

Для этого требуется, для начала, определить, в чем будут заключаться «каникулы», например, это понятие может включать в себя:

  • ремонт (косметический или капитальный) объекта недвижимости;
  • 100% скидку на определенный период аренды для привлечения арендатора к долгосрочному сотрудничеству;
  • переоборудование объекта недвижимости при смене его целевого назначения для нужд арендатора;
  • ремонт, новая планировка или переоборудование объекта по техническому заданию арендодателя с последующей арендой.

Не лишним станет и согласование сторонами конкретных помещений (если планируется арендовать несколько объектов недвижимости), в которых арендатор обязуется провести утвержденные сторонами договора аренды работы.Далее устанавливается срок проведения работ, на время проведения которых продляется льготный режим аренды.

Источник: http://viz-net.ru/kak-pravilno-sostavit-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya-s-kanikulami-na-remont/

Образец соглашение об арендных каникулах

Включение в договор аренды арендных каникул значительно упрощает взаимопонимание.

Не лишним станет и согласование сторонами конкретных помещений (если планируется арендовать несколько объектов недвижимости), в которых арендатор обязуется провести утвержденные сторонами договора аренды работы.Далее устанавливается срок проведения работ, на время проведения которых продляется льготный режим аренды.

Как в договоре прописать арендные каникулы на время ремонта

По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если: — Арендодатель не предоставляет помещение в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями настоящего договора или его назначением; — переданное Арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра помещения; — Арендодатель не производит капитальный ремонт помещения в установленные настоящим договором сроки; — Помещение в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, непригодном для использования. 6.

Льготные каникулы при аренде помещения образец

Вариант 1: снижение арендной платы Самый простой вариант – на время проведения отделочных работ снизить плату за аренду: Пример 1П. 2.1.

Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.П. 2.2. На период проведения работ по капитальной отделке арендуемого помещения (с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года включительно) арендная плата составляет 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС.

На уровне закона нет ограничений в плане понижения стоимости аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ).

Арендные каникулы без страха и упрека

Дата размещения статьи: 16.01.2016 Об арендных каникулах в договоре безопаснее не упоминать.Манипуляции с датой начала аренды рискованны.Целесообразнее «поиграть» с размером арендной платы. По просьбе арендатора арендодатель вправе освободить его на какой-то период от внесения арендной платы.

То есть предоставить арендные каникулы.

Льготные каникулы при аренде помещения у физ лица

Ответственность сторон по договору 6.1.

О том, какие лица являются взаимозависимыми и чьи цены налоговики могут проконтролировать, мы писали: 2012, № 2, с. 29; 2013, № 21, с. 66 Пределов для снижения арендной платы нетп. 1 ст. 105.3 НК РФ. Даже если арендатор и арендодатель являются взаимозависимыми лицамип.

2 ст. 105.1

НК РФ, сделка вряд ли попадет в разряд контролируемых по стоимостному критериюпп. 2, 3 ст. 105.14 НК РФ. Но все же не стоит на время арендных каникул устанавливать номинальную арендную плату (например, 100 руб.

в месяц), чтобы налоговики не смогли переквалифицировать сделку в безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

Напомним, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок более 1 года, нужно регистрировать в органах Росреестрап. 2 ст. 609, п. 2 ст.

О.

], действующего на основании [Устава, Положения, Доверенности], с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем: Вариант 1 1.

Арендатор освобождается от арендной платы на [указать период и сроки] в связи с [указать основание освобождения от арендной платы] (арендные каникулы). Вариант 2 1. Арендная плата уменьшается до [указать размер] на [указать период и сроки] в связи с [указать основание освобождения от арендной платы] (арендные каникулы). 2.

У арендатора в этом случае возникает внереализационный доход, с которого должен уплачиваться налог на прибыль (ст. 250 НК РФ).

Арендодатель, в свою очередь, будет вынужден начислять НДС на сумму фактически неполученной арендной платы, которую по умолчанию приравняют к стоимости аренды подобного помещения.

Также на период арендных каникул арендодатель не сможет начислять амортизацию по упомянутому помещению.

СПРАВКА. Еще одним сомнительным вариантом оформления арендных каникул является несовпадение даты передачи помещения в пользование арендатору и даты, с которой арендные платежи начинают поступать на счет арендодателя.

Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.П.2.2.

Итого, к уплате арендатором за первый год получается сумма 540000 рублей (ту же сумму получил бы арендодатель, если бы указал арендную плату за 9 месяцев, так как 60 000*9=540000 рублей).В договоре указываем:

  • «Плата за эксплуатацию (аренду) помещений фиксируется в размере 45000 рублей в месяц, в том числе НДС 18%».
  • «На срок продления договора плата за услуги аренды согласовывается сторонами отдельным соглашением».

Вариант 5 Прописываем в исходном договоре аренды возможность пролонгации договора с повышением платы за аренду по факту окончания работ на объекте, связанных, например, с перепланировкой.

Неблагоприятных налоговых последствий в этом случае для сторон не наступает, так как законодательство не ограничивает предпринимателей в правах устанавливать любую цену за аренду принадлежащего им имущества.

Соответственно, все работы он вынужден будет провести только за свой счет и на отсрочку платежей тоже не сможет рассчитывать.

Внимание В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта: — производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя; — требовать соответственного уменьшения арендной платы; — требовать расторжения договора и возмещения убытков. 3.2. Арендатор обязан: 3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование помещением. 3.2.

2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора аренды и его целевым назначением.

Источник: http://helper-staff.ru/lgotnye-kanikuly-pri-arende-pomeshheniya

Арендные каникулы в договоре – что это, как прописать, образец

Льготные каникулы при аренде помещения

Договор аренды заключается между двумя сторонами, в собственности одной из которых − помещение или целое здание, а другая желает стать ее временным хозяином для воплощения своих предпринимательских идей.

 
Стороны вправе указать в договоре соглашения, касающиеся условий эксплуатации и оплаты коммерческой недвижимости.

Но при подписании таких соглашений стоит учесть и нюансы, связанные с таким моментом, как «арендные каникулы», чтобы в дальнейшем у налоговых органов не было причин присылать требования в адрес арендодателя или арендатора о доначислении налоговых удержаний.

Арендные каникулы – что это такое?

Для желаемого развития бизнеса, связанного с приобретением или (как в нашем случае) арендой помещения, основополагающим фактором является географическое расположение этого объекта недвижимости, в котором бизнес будет базироваться.  Например, парикмахерская или зоомагазин в промышленном районе города вряд ли станут бить рекорды по выручкам.

Зато кафе рядом с большим университетом станет приносить владельцу ощутимый доход.  Поэтому, выбирая помещения для аренды его в предпринимательских целях, владелец фирмы ориентируется на его расположение. Допустим, такое помещение найдено, но нынешнего момента объект сдавался под склад, а новый арендатор желает открыть салон красоты.

  Для проведения необходимых работ на объекте потребуется некоторое время. Вот тогда-то арендатор и просит арендодателя предоставить ему «арендные каникулы», то есть приостановить начисление арендной платы за использование помещения до даты открытия салона красоты, когда тот уже начнет приносить прибыль.

Выгода арендатора от такой отсрочки очевидна, арендодатель же заинтересован в сдаче объекта в аренду (если, допустим, помещение непопулярно на рынке недвижимости, и сдать его в аренду достаточно трудно).

 

Получается, «арендные каникулы» – это период нулевых платежей за использование объекта недвижимости, то есть арендатор свои обязательства по договору в пункте оплаты исполняет на льготных условиях и сохраняет все права по договору, тогда как арендодатель сохраняет свои обязательства по договору в полном объеме.

Как прописать арендные каникулы в договоре аренды

Арендные каникулы в договоре (образец можно найти в открытых источниках информации) – рискованная сделка как для арендатора, так и для арендодателя. Рисков можно избежать, заключив юридически договор.

Есть небольшие хитрости, как правильно прописать «каникулы» в договоре аренды, чтобы ни у одной из сторон не возникло никаких неприятностей, споров и неожиданных претензий ни от налоговой, ни от второй стороны договора.
Итак, арендатор желает прописать в договоре «арендные каникулы».

Для этого требуется, для начала, определить, в чем будут заключаться «каникулы», например, это понятие может включать в себя:

  • ремонт (косметический или капитальный) объекта недвижимости;
  • 100% скидку на определенный период аренды для привлечения арендатора к долгосрочному сотрудничеству;
  • переоборудование объекта недвижимости при смене его целевого назначения для нужд арендатора;
  • ремонт, новая планировка или переоборудование объекта по техническому заданию арендодателя с последующей арендой.

Не лишним станет и согласование сторонами конкретных помещений (если планируется арендовать несколько объектов недвижимости), в которых арендатор обязуется провести утвержденные сторонами договора аренды работы.

Далее устанавливается срок проведения работ, на время проведения которых продляется льготный режим аренды. Принято считать, что срок «каникул» длится до момента, когда арендатор начинает полноценно эксплуатировать помещение по прямому назначению.

 

Стороны самостоятельно определяют, что станет «арендными каникулами» в каждой конкретной ситуации, и на какой срок они будут предоставлены. 

Финансовая выгода

Как влияют на финансовую составляющую договора подобные соглашения сторон, стороны устанавливают между собой. Например, арендатор может:

  1. Полностью исключить арендную плату за использование объектов недвижимости на время проведения работ или согласованный период льготного пользования с уплатой коммунальных платежей (вода, свет, газ).
  2. Сократить на согласованный сторонами срок размер ежемесячных платежей по договору на определенный процент.
  3. Учесть стоимость работ и материалов на проведение согласованных сторонами работ по ремонту или переоборудованию помещений, как платежи за аренду.
  4. Произвести взаимозачет арендной платы при расчётах с арендатором.

Стороны вправе, по согласованию между собой, определить, как они будут производить учет в договоре на «арендные каникулы» в договоре аренды нежилого помещения (образец с указанием любого вида финансовых условий доступен в открытых источниках информации).

Если же стороны не пришли к общему соглашению и никак не обозначили предоставление «каникул» в договоре аренды, то арендатор не сможет при наступлении обязательств по оплате аренды доказать льготные условия пользования объектами недвижимости, указанными в договоре.

Соответственно, все работы он вынужден будет провести только за свой счет и на отсрочку платежей тоже не сможет рассчитывать. 

Если идея учесть, например, ремонтные работы в виде оплаты части или полной стоимости арендной платы за определенный период, возникла у сторон договора спустя месяцы или даже годы после его подписания, рекомендуется составить допсоглашение.

В нем рекомендуется прописать предоставление «арендных каникул» арендодателем в срок, на который они предоставляются и условия их учета и, в соответствии с чем производятся работы (кои и засчитываются арендодателем как основание для наступления льготного периода).

Арендные каникулы и налоговые последствия

При достижении понимания между сторонами о защите интересов каждого, предстоит подумать, как прописать арендные каникулы в договоре аренды нежилого помещения, чтобы минимизировать свои потери в виде налоговых вычетов.

 
Налоговые последствия такого соглашения определятся в зависимости от того, каким образом стороны зафиксировали пункт про «арендные каникулы». Формулировка в договоре, использованная при описании условий, определяет способ налогообложения при предоставлении арендатору услуги льготной арендной платы.

Стоит обратить внимание на то, как прописать каникулы в договоре аренды, чтобы минимизировать налоги сторон, уплачиваемые в налоговую службу.

Существует несколько удачных формулировок, которые позволят представить налоговикам сделку аренды нежилого коммерческого помещения с «арендными каникулами» как законное соглашения сторон, а сторонам избежать неприятных разбирательств с инспекторами. 

Арендные каникулы в договоре аренды. Образец опасных формулировок

Неоплачиваемое арендатором, то есть безвозмездное пользование объектом недвижимости в течение определенного срока – это и есть «арендные каникулы».

Налоговые последствия для арендодателя и арендатора за прямое указание в договоре аренды безвозмездного пользования имущества неблагоприятны: арендатор пользуется имуществом арендодателя, но арендную плату не вносит.

Какие же формулировки не стоит использовать, чтобы не попасть в поле зрения налоговых органов на предмет проверки и назначения штрафных санкций.
Рассмотрим неудачные варианты формулировок о предоставлении «каникул», используемых в договорах аренды.

Вариант 1

«В срок с 12 февраля 2018 года по 12 июля 2018 года Арендодатель освобождает Арендатора от уплаты арендной платы за Объект». В случае, если стороны указали такие условия, у арендатора, согласно налоговому кодексу, появляется внереализационный доход (выгода) вследствие безвозмездной аренды недвижимости.

Как и на прочий доход, арендатор обязан оплатить в этом случае налог на полученную прибыль.

Если налог не будет уплачен в казну, а при проверке налоговики это обнаружат, то инспектор использует размер арендной платы по договору как основу для доначисления налога на прибыль и выставит требование на уплату недоимки за весь срок (пять месяцев в Варианте 1), на который арендодатель предоставил арендатору «арендные каникулы».   

Арендодатель же обязан будет начислить НДС на сумму за срок «арендных каникул» (пять месяцев в варианте 1). Кроме того, у него пропадает право на начисление амортизации на недвижимость по налоговому учету.

Рассмотрим два варианта, когда стороны не прописывают освобождение арендатора от уплаты аренды в договоре. О наступлении «арендных каникул» свидетельствует разница в датах подписания договора аренды и начала платежей за аренду. 

Вариант 3

«Арендодатель предоставляет Арендатору доступ на арендуемый Объект с даты подписания настоящего Договора аренды. Арендатор не имеет права использовать Объект для нужд целевого использования до 15 июля 2018 года».

Даже указав запрет на использование арендатором помещений в качестве предполагаемого объекта предпринимательской деятельности (магазина, парикмахерской, ресторана и т.п.) до определенного срока, стороны не освобождаются от налоговых последствий безвозмездной аренды.

Налоговики считают дату допуска арендатора на объект аренды датой начала аренды помещений по договору аренды. Возникает риск доначисления всех налогов и штрафов за их несвоевременное перечисление в казну, как и в варианте 1.  

Арендные каникулы − как прописать в договоре. Образец формулировок без риска

Но возможны варианты, как прописать в договоре аренды «каникулы», чтобы при налогообложении не пострадали интересы арендатора и арендодателя.

Вариант 4

В случае намерений сторон заключить сделку по аренде коммерческой недвижимости на продолжительный срок и желании установить 3 месяца «арендных каникул» (арендатор будет производить переоборудование объекта), возможно использование варианта, когда стороны подпишут договора на 1 год с пониженной ставкой арендной платы. Затем, путем заключения допсоглашения, в условиях которого месячная ставка за аренду повышается до значения, установленного арендодателем без учета льгот.  Допустим, арендодатель планирует получать за аренду 720000 рублей в год (60000 рублей в месяц). Предоставив «каникулы» арендатору на 3 месяца, он теряет 3*60000=180000 рублей. Итого, к уплате арендатором за первый год получается сумма 540000 рублей (ту же сумму получил бы арендодатель, если бы указал арендную плату за 9 месяцев, так как 60 000*9=540000 рублей).

В договоре указываем:

  • «Плата за эксплуатацию (аренду) помещений фиксируется в размере 45000 рублей в месяц, в том числе НДС 18%».
  • «На срок продления договора плата за услуги аренды согласовывается сторонами отдельным соглашением».

Вариант 5

Прописываем в исходном договоре аренды возможность пролонгации договора с повышением платы за аренду по факту окончания работ на объекте, связанных, например, с перепланировкой.

Неблагоприятных налоговых последствий в этом случае для сторон не наступает, так как законодательство не ограничивает предпринимателей в правах устанавливать любую цену за аренду принадлежащего им имущества.

Важно, указать такой размер платы, который не был бы неоправданно мал, чтобы налоговики не посчитали эту плату недостаточной и не признали пользование объектом недвижимости безвозмездным.

Вариант 6

Арендодатель учитывает стоимость материалов и работ по переоборудованию, как арендную плату. Стоит только включить в договор фразу о том, что сторонами предусмотрен обязательный порядок проведения арендатором таких работ.  Законодательство такой порядок возмещения затрат арендатору допускает.

Источник: http://nalogobzor.info/publ/stati_iz_tematicheskikh_zhurnalov/arendnye_kanikuly_opasnye_i_bezopasnye_v_nalogovom_plane_formulirovki_v_dogovore_arendy/71-1-0-2159

Как прописать в договоре арендные каникулы – образец

Льготные каникулы при аренде помещения

Арендные каникулы как прописать в договоре – образец такого текста приведен в нашей статье. Четко оговоренных правил установление подобного периода не имеет, но на ряд нюансов следует обратить внимание. Рассмотрим их.

Арендные каникулы и их правовая подоплека

Варианты оплаты за период арендных каникул

Образец текста о каникулах в договоре аренды

Налоговые последствия каникул для арендодателя

Налоговые последствия каникул для арендатора

Итоги

Арендные каникулы и их правовая подоплека

Арендные каникулы — понятие, законодательством не предусмотренное. Понимают под этой формулировкой тот период действующего договора аренды помещения, когда арендная плата за него устанавливается в меньшем размере или отсутствует совсем.

Протяженность такого периода в зависимости от конкретной ситуации может достигать нескольких месяцев.

При этом не следует арендными каникулами считать промежуток времени, когда арендатор в счет оплаты за аренду несет расходы по ремонту, поскольку такие расходы расцениваются как одна из форм арендной платы (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). 

Чем может быть обусловлено снижение размера арендных платежей? Как правило, тем, что договор аренды заключен и помещение передано по акту, но арендатор в силу каких-либо причин не может на протяжении некоторого времени пользоваться помещением совсем или использовать его в полном объеме. Такими причинами могут становиться:

  • необходимость достройки здания или перепланировки его помещений;
  • выполнение отделочных или ремонтных работ;
  • проведение целевого технического оснащения помещения;
  • продолжительный переезд арендатора.

Механизм арендных каникул позволяет арендодателю:

  • гарантировать привлечение арендаторов еще на этапе, когда помещение фактически не может использоваться;
  • удерживать арендаторов от расторжения договора аренды в периоды ограниченных возможностей по использованию объекта.

Очевидно, что при краткосрочной аренде предоставление арендных каникул оказывается невыгодным для арендодателя.

Арендатор же выигрывает не только в части экономии на арендной плате, но и получает гарантию предоставления ему помещения в интересном для него месте.

Наличие арендных каникул и параметры, действующие во время их применения, оговариваются в условиях договора аренды:

  • непосредственно в его тексте, если арендные каникулы приходятся на начало действия договора;
  • в дополнительном соглашении к нему, если необходимость снижения платы за аренду возникает уже в процессе использования объекта.

То есть каникулы являются неотъемлемой частью договора аренды, и взаимоотношения арендатора и арендодателя во время них продолжаются на основании именно этого документа. Право на уменьшение арендной платы по согласию сторон предусмотрено п. 3 ст. 614 ГК РФ.

О том, что различает аренду и лизинг, читайте в материале «Чем отличается аренда от лизинга?».

Варианты оплаты за период арендных каникул

Предоставление в аренду — услуга, предполагающая ее возмездность (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия платы за аренду пользование может быть сочтено безвозмездным и тогда будет подчиняться правилам другой главы ГК РФ (гл. 36). То есть совсем отказываться от арендной платы во время арендных каникул не следует, но правомерным является обоснованное адекватное снижение платежей.

Вариантами такого снижения могут стать:

  • прямое уменьшение величины месячной платы на определенный период;
  • предоставление отсрочки по оплате, предполагающей, что в течение арендных каникул оплата не производится, а платежи за этот период (рассчитанные от сниженной ставки) осуществляются путем добавления их равными долями в течение нескольких месяцев к сумме основной арендной платы, которая начинает в полном объеме уплачиваться по завершении арендных каникул.

Причем снизить можно именно арендную плату. Коммунальные платежи (если они имеют место) во время каникул арендатор должен оплачивать без снижения их размера.

Об особенностях признания в расходах единовременного арендного платежа, осуществленного за несколько налоговых периодов, читайте в статье «Минфин России: расходы на аренду признаются равномерно».

Образец текста о каникулах в договоре аренды

В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:

  • на причину введения каникул;
  • их продолжительность;
  • величину действующей в этом периоде арендной платы;
  • порядок оплаты арендных платежей.

Когда арендные каникулы предусматриваются прямо в договоре, эти моменты могут быть описаны либо в особом разделе этого документа, посвященном каникулам, либо будут содержаться в отдельных пунктах разделов, отведенных для освещения соответствующих вопросов (например, предмет договора, обязательства, расчеты).

отдельного раздела договора по арендным каникулам может быть, например, таким:

3.1. На период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными Арендатором требованиями к его техническому оснащению устанавливаются арендные каникулы.

3.2. Продолжительность арендных каникул равна 2 (двум) месяцам с даты подписания акта передачи помещения Арендатору.

3.3. Величина месячной арендной ставки во время арендных каникул составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

3.4. Оплата арендной платы за период арендных каникул осуществляется в рассрочку на протяжении 6 (шести) месяцев с даты подписания акта о завершении технического оснащения помещения путем увеличения ежемесячной суммы платы за аренду, предусмотренной п. 5.1 Договора, на 10 000 (десять тысяч) рублей.

3.5. Оплата процентов за предоставление рассрочки не предусматривается.

Если арендные каникулы оговариваются в дополнительном соглашении, то оно может вводить в текст договора в отношении этих каникул:

  • дополнительный раздел, состоящий из нескольких пунктов;
  • дополнительные пункты в несколько разделов;
  • дополнительное условие, раскрывающее детали определенного пункта (или пунктов) договора.

В последнем случае текст, относящийся к арендным каникулам, может быть, например, таким:

Источник: http://nalog-nalog.ru/dogovory/kak_propisat_v_dogovore_arendnye_kanikuly_obrazec/

Арендные каникулы в договоре

Льготные каникулы при аренде помещения

В законодательстве отсутствует понятие «арендные каникулы». Но с этим явлением хотя бы раз сталкиваются все, кто сдает в аренду недвижимое имущество или арендует его. Что такое – арендные каникулы и какова их правовая подоплека? В каких случаях их можно применять? Как правильно составить договор? Ответы на эти и другие вопросы – в нашем материале.

Особенности арендных каникул

Арендные каникулы (образец договора будет представлен ниже) представляют собой период, на протяжении которого арендная плата за помещение снижается или вовсе отсутствует. Длительность каникул может достигать нескольких месяцев. Их применяют как к жилым, так и к не жилым помещениям.

Благодаря введению арендных каникул обе стороны сделки получают возможность найти точку соприкосновения своих интересов. Арендатор сможет сэкономить денежные средства, а арендодатель сохранит клиента и получит оплату. К арендным каникулам не относится ситуация, когда во время ремонта помещения арендатор несет расходы на проведение ремонтных работ.

Несмотря на отсутствие четкой нормативной базы использование арендных каникул не воспрещается законодательством. Арендные каникулы в договоре указываются на основании принципа свободы, предусмотренного ст. 421 ГК РФ.

В соответствии с данной статьей, стороны имеют право определять условия договора по своему усмотрению. Важно, чтобы они не противоречили нормам российского законодательства.

Право на изменение арендной платы по согласию участников сделки предусмотрено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.

На практике арендные каникулы чаще всего устанавливают для жилой недвижимости, в которой в данный момент проводятся ремонтные работы, а также для производственно-складских комплексов.

Для прочих коммерческих объектов данная схема применяется редко, так как на рынке недвижимости представлен большой выбор предложений.

Некоторые арендодатели вводят льготные условия оплаты аренды для сохранения старых клиентов и привлечения новых. При этом никакие работы в помещениях не проводятся.

Когда применяются арендные каникулы?

Наиболее распространенными ситуациями являются:

  • достройка арендуемого здания;
  • перепланировка или переоборудование помещений;
  • косметический или капитальный ремонт здания.

Введение арендных каникул возможно и в других ситуациях, при условии, что стороны пришли к соглашению. Длительность каникул оговаривается сторонами, чаще всего она составляет 1-6 месяцев. Далее будет рассмотрено, как прописать в договоре арендные каникулы (образец договора можно скачать ниже).

Составление договора

Если какие-либо работы в помещении проводятся в то время, когда юридическое или физическое лицо приняло решение арендовать его – стороны составляют договор аренды. Если работы проводятся через некоторое время после оформления сделки – составляется дополнительное соглашение к договору.

В документе необходимо указать следующие моменты:

  • причину введения каникул;
  • продолжительность каникул;
  • размер арендной платы, установленной в этом периоде;
  • порядок оплаты арендных платежей.

Также в договоре следует оговорить такие нюансы:

  • перечень помещений, где будут проведены работы;
  • перечень работ;
  • сроки проведения работ.

Безопасные варианты заключения соглашения

Итак, стороны приняли решение ввести арендные каникулы. Как прописать это в договоре таким образом, чтобы у сотрудников налоговых органов не возникли претензии? Существует несколько безопасных вариантов, которые помогут избежать излишних придирок со стороны налоговой службы:

  1. Снижение арендных платежей на период ремонта в разумных пределах.
  2. Снижение размера оплаты в первые месяцы аренды.
  3. Зачет расходов арендатора в платежи.

Почему не стоит полностью освобождать арендатора от платежей?

Указывать в договоре, что сделка заключена на принципах безвозмездности и арендная плата в этот период отсутствует, крайне не рекомендуется. Такое условие может иметь негативные последствия для обеих сторон.

У арендатора возникнет внереализационный доход, с которого ему придется уплачивать налог на прибыль (основание – ст. 250 НК РФ). А арендодатель должен будет начислять НДС на сумму арендной платы, которую он фактически не получил. Также он не сможет начислять амортизацию на недвижимое имущество в этот период.

Еще одним рискованным вариантом является указание в договоре условия о том, что арендатор начнет перечислять платежи только с даты подписания передаточного акта. При этом передача помещения арендатору фактически произошла ранее. Несовпадение дат обязательно вызовет вопросы со стороны сотрудников ФНС.

Ниже приведен договор об арендных каникулах, образец можно взять за основу при составлении аналогичного документа.

Источник: https://spmag.ru/articles/arendnye-kanikuly-v-dogovore

ПраваВласть
Добавить комментарий