Договор аренды нежилого помещения образец днр

Расторжение договоров аренды коммерческих помещений в одностороннем порядке. Часть I

Договор аренды нежилого помещения образец днр

При заключении договоров аренды коммерческих помещений стороны договора: арендодатель и арендатор зачастую прописывают в договоре множество пунктов, облегчающих процесс расторжения договора в одностороннем порядке.

К примеру, арендатор заинтересован в расторжении договора в том случае, если найдет арендодателя, готового предоставить помещение по меньшей цене.

А арендодателя в свою очередь интересует вопрос расторжения договора с контрагентом, который не выполняет взятые на себя обязательства по договору.

В большинстве своем, одностороннее расторжение договора аренды влечет за собой множество проблем, обусловлено это тем, что в отличие от расторжения договора по обоюдному согласию, одностороннее расторжение напрямую затрагивает интересы второй стороны. В основном, проблемы состоят в длительных дискуссиях с контрагентом, кропотливой работе юристов и тому подобное.

В данной статье мы рассмотрим различные способы расторжения договора аренды в одностороннем порядке, предназначенные помочь нашим клиентам в данном вопросе.

Существует три способа расторжения договора аренды в одностороннем порядке:

  • Односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором.
  • Односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом.
  • Судебный порядок расторжения договора аренды.

В данной статье мы расскажем о расторжении срочных договоров аренды, т.к. случаи, когда договор аренды коммерческого помещения заключается бессрочно, встретить практически невозможно.

Зачастую такие договора заключают только хорошие знакомые или родственники, ведя свои отношения на доверительной основе, а договор заключается как формальность для предъявления его в налоговых органах.

При этом, в таких случаях стороны, как правило, договору аренды предпочитают договор ссуды.

Общие положения о договоре аренде регулируются Гражданским и Хозяйственным кодексом Украины (действующими в части, не противоречащей законодательству ДНР). Нередко содержание норм о договоре аренды в нескольких нормативных актах создает проблемы, заключающиеся в коллизии норм. За время действия кодексов, в сфере вопрос о расторжении таких договоров стал весьма популярен.

Сегодня мы рассмотрим первый способ одностороннего расторжения договора: односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором.

В случаях, когда стороны по договору «твердо стоят на ногах» в двухсторонних хозяйственных отношениях или же просто могут позволить себе хороших юристов, в договора аренды вносят пункты, которые позволяют облегчить процесс одностороннего расторжения договора.

Встречаются договора, в которых предоставляется возможность расторгнуть договор без наличия каких-либо оснований. Для защиты интересов арендодателя часто прописывается условия об уведомлении арендатором о расторжении договора за три, а то и более месяцев.

Датой расторжения договора в таком случае выступает дата получения арендодателем такого уведомления.

Но при одностороннем расторжении договора могут возникнуть свои проблемы. К примеру, стороны договора при его заключении полностью согласны с его содержанием и соответственно ставят свои подписи. Договор заключен, но ситуация может измениться уже вовремя действия договора.

Так, через год действия договора, арендодатель или же арендатор направляет уведомление второй стороне о расторжении договора. При этом, вторая сторона изменила свою точку зрения и расторгать договор не желает.

Например, арендатор по требованию арендодателя отказывается освобождать помещение. Тогда арендодатель обращается в суд. Но тут возникает проблема.

Несмотря на принцип диспозитивности при заключении сторонами таких договоров, Хозяйственный кодекс Украины (ХКУ) содержит норму статьи 291, согласно которой трактуется абсолютная невозможность одностороннего отказа. Ч. 1 ст.

291 ХКУ гласит следующее: односторонний отказ от договора аренды не допускается. Это подразумевает, в том числе, и запрет на установление в договоре случаев, когда стороны вправе осуществить отказ от договора аренды. Исходя из этого, суды подобные иски не удовлетворяют.

Высший хозяйственный суд неоднократно признавал недействительным условия расторжения договора в одностороннем порядке или одностороннего отказа от него.

При этом, следует отметить, что в случае обращения в суд с подобным исковым заявлением третьих лиц, не являющимися стороной договора с тем условием, что сами стороны против расторжения договора не выступали, такой иск удовлетворен не будет.

В соответствии с тем, что статья 6 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) гласит о том, что стороны в договоре не могут отступить от положений законодательства, а статья 291 ХКУ исключает возможность одностороннего отказа от договора аренды, мы советуем не прописывать данные условия в договоре, если вы не уверены в своем контрагенте.

Автор статьи — юрист ЮК «Правоград» Войтенко Д.С.

Тел: 099-302-80-08

Источник: https://pravograd.org/rastorzhenie-dogovorov-arendy-kommercheskix-pomeshhenij-v-odnostoronnem-poryadke-chast-1/

Сдача в аренду, недвижимость, упрощенка: варианты «скрещивания». Бухг

Договор аренды нежилого помещения образец днр
ФЛП-ЕН, группа 2, аренда недвижимости, договор аренды от имени гражданина

Мнение налоговиков

Мнение налоговиков на этот счет таково (категории 107.03 и 107.

12 ЗІР): единоналожник группы 2 имеет право как гражданин сдать в аренду недвижимость кому угодно (в том числе и предпринимателю-общесистемщику), но при этом: 1) он вообще не должен сдавать в аренду недвижимость в рамках предпринимательской деятельности; 2) в Реестре плательщиков единого налога по нему не должно быть вида деятельности «аренда».

Проще говоря, лицо имеет право сдавать в аренду недвижимость либо как предприниматель, либо как гражданин. Усидеть сразу на двух стульях (по этому договору я арендодатель-гражданин, а вот по этому — арендодатель-предприниматель) не удастся.

В консультациях налоговиков эта позиция толком не обоснована, но советуем исходить именно из нее.

От лица гражданина

Если единоналожник группы 2 решил избрать «гражданскую стезю» сдачи недвижимости в аренду, то ему нужно поступить так:

1) исключить из Реестра плательщиков единого налога вид деятельности, связанный с арендой. Для этого подайте заявление в налоговую о выборе упрощенки, поставив отметку в разделе 5.3 напротив поля «внесение изменений в виды деятельности». В разделе 10 укажите все ваши виды деятельности, за исключением аренды;

2) как только налоговики уберут «аренду» из Реестра (по идее, это должно произойти в день подачи заявления, но лучше в этом убедиться, запросив у налоговиков извлечение из Реестра*), можно заключать с предпринимателем-общесистемщиком договор аренды недвижимости (площадь разрешена любая). В таком договоре арендодатель должен выступать как обычный гражданин, без упоминания о своем предпринимательском статусе (т. е. указываем только паспортные данные и номер. О госрегистрации в качестве предпринимателя — ни слова).

Советуемзаключать договор аренды на срок до 3 лет. В этом случае вам не придется заверять его у нотариуса и регистрировать право пользования недвижимостью (ст. 793 и 794 ГКУ).

Что касается налогообложения, то поскольку арендодателем по договору будет «обычный гражданин», то арендатор (предприниматель-общесистемщик) будет являться налоговым агентом. Стало быть, он обязан удержать с арендной платы 18 % НДФЛ и 1,5 % военного сбора и перечислить их в бюджет. Также выплаты нужно отразить в Отчете по форме № 1ДФ с признаком «106».

ЕСВ по операциям аренды не начисляется.

Например, если стороны установили в договоре аренды, что арендная плата составляет 10000 грн. в месяц, то арендодатель получит на руки сумму 8050 грн. (а 1950 грн. уйдут в бюджет в виде НДФЛ и военного сбора).

При этом предприниматель-общесистемщик имеет право поставить в расходы всю сумму арендной платы за недвижимость (10000 грн.), если эта недвижимость используется им в хоздеятельности и у него есть платежный документ, подтверждающий факт оплаты денег арендодателю (п. 177.2 НКУ).

От лица предпринимателя: способ № 1

Если же единоналожника группы 2 не устраивает сдача в аренду в качестве обычного «физика», то можно сделать «рокировку» на другом конце. Он действует как предприниматель, а арендатором при этом является обычный гражданин. Предприниматель-общесистемщик (арендатор) вполне может им выступать, если в договоре он не будет заявлять свой предпринимательский статус.

Формально никаких законодательных ограничений по такому варианту действий нет. Ведь единоналожник группы 2 имеет право сдавать в аренду недвижимость гражданам, а предприниматель-общесистемщик по договору будет действовать как обычный гражданин (о его предпринимательском статусе единоналожник знать не будет).

Дело останется за малым — соблюсти ограничение по площади, сдаваемой в аренду.

ЧПЕН имеет право сдавать в аренду (п.п. 291.5.3 НКУ):
жилые помещения (их части) общей площадью неболее 100 кв. м;
нежилые помещения (их части) общей площадью неболее 300 кв. м.
Если недвижимость больше, то можно сдавать в аренду ее часть, не превышающую установленные нормы. Но то, что свыше 100/300 кв. м, должно простаивать: налоговики не разрешают сдавать «излишек» ни в аренду, ни в ссуду!

К общесистемщику налоговики точно не будут иметь претензий. А вот «поползновений» в сторону единоналожника (мол недвижимость сдается для хозяйственного использования и поэтому есть нарушение) исключать нельзя.

В этом случае с единоналожника никакие налоги удерживаться не будут, равно как и с гражданина-арендатора. При этом «жирный» минус: общесистемщик не сможет поставить в расходы арендую плату.Но пользоваться арендованной недвижимостью для осуществления бизнеса сможет.

Хотим вас предостеречь от такого способа: единоналожник группы 2 заключает с предпринимателем на общей системе вместо договора аренды договор ссуды (бесплатного пользования недвижимостью). Так делать не стоит — налоговики против. И хотя ссуда по своей сути не является услугой (впрочем, как и аренда), спорить с налоговиками по этому вопросу можно будет разве что в суде, и то вероятность победы невысока.

От лица предпринимателя: способ № 2

Еще один вариант продолжить бизнес, связанный с арендой, таков: единоналожник переходит из группы 2 в группу 3. После этого он сможет смело сдавать в аренду недвижимость не только предпринимателю на общей системе, но и юрлицам:

«+» ни НДФЛ, ни военный сбор никому уплачивать не придется;

«+» арендатор сможет учесть аренду в расходах;

«-» единоналожнику придется уплачивать единый налог по большей ставке (3 % или 5 % от выручки) и отчитываться по нему ежеквартально.

Источник: https://i.factor.ua/journals/buh911/2016/july/issue-30/article-19709.html

Договор аренды нежилого помещения: как составить правильно

Договор аренды нежилого помещения образец днр

Аренда нежилого помещения (офис, склад, торговые площади) – серьезный шаг для каждого предпринимателя, значительно влияющий на развитие дальнейшего бизнеса. UBR.ua узнал у юристов, на какие моменты стоит обратить внимание, чтобы избежать недоразумений с собственником помещений.

Как договариваться

Правоотношения в сфере аренды нежилых помещений регулируют Хозяйственный и Гражданский кодексы Украины, напомнил управляющий партнёр АО “Клочков и партнеры” Владимир Клочков.

Обязательное условие: письменная форма договора аренды нежилого помещения.

“Письменной формой указанного договора считается не обязательно привычный всем единый документ. Нормы законодательства Украины гласят: договором признаются также несколько писем, отправленных и, обязательно, полученных другой стороной при соблюдении пары условий. Во-первых, наличие подписей уполномоченных лиц.

Во-вторых, – должны присутствовать условия, требуемые украинским законодательством как “существенные”. Поэтому необходимо максимально внимательно относиться к деловой переписке, поскольку она может быть признанной договором аренды нежилого помещения”, – отметила UBR.

ua юрист ЮФ “Кушнир, Якимяк и Партнеры” Оксана Гриша.

Упомянутые условия касаются и классических (“обычных”) договоров аренды; они могут быть использованы для проверки также их правомерности.

Что касается существенных условий договора аренды нежилого помещения, к таковым относят: 

  • арендуемый объект (перечень, стоимость имущества);
  • точный срок действия заключаемого договора аренды;
  • размер арендной платы с учетом индексации;
  • процедура передачи объекта (нежилого помещения), его восстановления, условия возврата; 
  • исполнение обязательств;
  • ответственность подписантов договора аренды.

Нежилое помещение как объект аренды

Для максимально возможной защиты обоюдных интересов сторон договора особое внимание нужно уделить объекту. Договор обязан содержать подробное описание нежилого помещения, необходимо указать конкретные характеристики, состояние, точную стоимость.

“Крайне важно указать документы, подтверждающие право собственности либо иное право, дающее арендодателю полномочия на заключение договора аренды конкретного нежилого помещения. Естественно, желательно проверить актуальность информации”, – предупредил Владимир Клочков.

Юристы утверждают: полномочия представителя могут быть ограниченными, что впоследствии способно оказаться веской причиной для признания договора аренды недействительным. Проверить наличие вероятных ограничений стоит, изучая устав, доверенность, договор, протокол о назначении… Важно убедиться в наличии полномочий подписывать именно такой документ – договор аренды нежилого помещения.

Минимизировать риск остаться без денег и арендованного помещения поможет проверка, не было ли раньше обременений на имущество (арест, залог, ипотека…), не подлежит ли помещение принудительной реализации в рамках исполнительного производства, нет ли судебных споров.

“Перечисленные действия способны защитить от возможных мошенников либо недобросовестных арендодателей”, – говорит Клочков.

Не забудьте прописать в договоре аренды нежилого помещения пункт об условиях косметического либо капитального ремонта (при необходимости), а также уточните нюанс – кто будет платить за устранение вполне вероятных неполадок, последствий естественного износа.

Также необходимо не забыть подробно прописать порядок, сроки передачи и возврата нежилого помещения.

Сроки и порядок возврата объекта в случае невыполнения обязательств по договору со стороны арендатора, порядок возврата помещения, если арендатор не хочет добровольно съезжать – тоже критичны моменты, забывать о которых неразумно. Чаще всего, факты передачи и возврата объекта оформляются стандартным актом приема-передачи.

Срок договора

Важнейший пункт – срок действия договора аренды нежилого помещения. Определяется этот параметр исключительно по согласованию сторон. Если срок превышает 3 года, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, – напоминает Оксана Гриша.

“Согласно ч. 4 ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды нежилого помещения на протяжении месяца после окончания срока действия документа, он считается продленным на точно тот же срок и на идентичных условиях, ранее предусмотренных договором”, – заметил Владимир Клочков.

Во избежание возможных недоразумений, юрист советует прописать возможность либо невозможность автоматической пролонгации соглашения.

Арендная плата

Договором аренды нежилого помещения устанавливается размер платы, порядок, её сроки. 

Чаще всего, арендатор сразу же оплачивает ставку за первый месяц плюс гарантийный платеж.

“Особое внимание уделяется гарантийному платежу: указывается размер, назначение (какие нарушения могут покрываться за его счет). Фиксируется, когда гарантийный платеж не подлежит возврату, а когда – подлежит. Прописываются подробные условия, порядок, сроки возврата”, – советует Клочков.

Важная деталь договора аренды нежилого помещения: форма осуществления оплаты, что именно включает арендная плата, перечисляются возможные дополнительные платежи.

Особенно тщательно прописываются финансовые детали: арендная плата, порядок с условиями перечисления платежей, индексация арендной платы – изменения в случае колебания цен на рынке. Предусматривается курсовая оговорка: изменения масштаба платежей при колебаниях валютного курса. 

“Отсутствие в договоре аренды нежилого помещения четкой инструкции, описывающей порядок изменения цены, не является гарантией того, что цена не будет изменена при значительных скачках индексов”, – подчеркнула Оксана Гриша.

Исполнение обязательств

Договором нужно конкретизировать обязательства, порядок, сроки выполнения, возможные санкции за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств, ответственность, порядок урегулирование споров.

Чтобы обезопасить себя, стоит максимально урегулировать правоотношения касательно аренды объекта, прописать права, обязанности и ответственность за нарушения.

Обратите внимание, есть ли в договоре упоминание о санкциях либо неустойке за ненадлежащее исполнение обязательств.

“Помните, пеня может взыскиваться только за неисполнение обязательств по расчетам и платежам. Она не может превышать размер двойной учетной ставки, установленной НБУ на конкретный период”, – говорит Гриша.

Юрист считает: составляя договор аренды нежилого помещения, неразумно вовсе отказываться от санкций. Наличие ответственности сторон – надежное средство обеспечения надлежащего исполнения договора, установления платежной дисциплины, предоставления и обеспечения сторонами всех необходимых условий для использования помещения. 

Еще одним важным аспектом заключения договора аренды является порядок его расторжения/продления.

Согласно законодательству Украины, договор не может быть самостоятельно расторгнут одной из сторон (односторонний порядок – исключен), если такая возможность прямо не предусмотрена документом.

“Единственным исключением является возможность одностороннего расторжения соглашения арендодателем на основании положения законодательства, если оплата не вносится более чем три последовательные месяцы”, – уточнила Гриша.

Отсутствие условий и порядка расторжения договора аренды нежилого помещения может привести к ситуации, когда при фактическом неисполнении договора, его расторжение может быть заблокировано и стать причиной значительных финансовых потерь.

Источник: https://ubr.ua/market/real-estate/dogovor-arendy-nejilogo-pomesheniia-kak-sostavit-pravilno-442894

Регистрация договора аренды в днр

Договор аренды нежилого помещения образец днр

В настоящее время рынок недвижимости Донецкой Народной Республики набирает обороты. В силу чего актуальным становится вопрос «Как правильно зарегистрировать договор аренды в соответствии с законодательством ДНР?»

Аренда квартиры или дома возможна только после государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимости. Для этого необходимо получить технический паспорт в отделе технической инвентаризации Донецкой Народной Республики, и только после этого обратиться в Государственную Регистрационную Палату Министерства юстиции Донецкой Народной Республики.

При себе необходимо иметь следующие документы: оригинал правоустанавливающего документы на объект недвижимости и его нотариальную копию; технический паспорт; квитанцию об уплате республиканской пошлины за проведение государственной регистрации; квитанцию за предоставление извлечения из государственного реестра прав.

Кроме этого сотруднику Государственной Регистрационной Палаты Министерства юстиции Донецкой Народной Республики необходимо предоставить оригинал договора аренды и написать заявление установленного образца.

Необходимо отметить, что государственная регистрация производных вещных прав на земельные участки осуществляется территориальными органами Государственного комитета по земельным ресурсам Донецкой Народной Республики.

Кроме этого, согласно п. 122.5 ст.122 Закона Донецкой Народной Республики «О налоговой системе» от 25.12.2015 № 99-ІНС субъекты хозяйствования и физические лица, осуществляющие сдачу в аренду недвижимости (арендодатели), в обязательном порядке, регистрируют договора аренды в органах доходов и сборов не позднее пятого рабочего дня с даты заключения такого договора.

Договор заключается в письменной форме и обязательно должен содержать:

  • наличие арендного платежа,
  • порядок его расчета,
  • срок действия договора,
  • порядок оплаты арендной платы.

При этом при подписании договора стоит учитывать, что стоимость аренды одного квадратного метра не может быть ниже минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра общей площади недвижимости с учетом места расположения, прочих функциональных и качественных показателей, принятой решениями органов местного самоуправления.

Согласно Распоряжения Главы администрации г. Донецка от 11.07.2016 года № 898 (распоряжение) минимальная стоимость месячной аренды 1 м2 общей площади недвижимого имущества субъектов хозяйствования и физических лиц на территории г. Донецка составляет:

  • по Ворошиловскому, Киевскому, Калининскому районам: для производственной деятельности 38,38 рос.руб/м2, для некоммерческой деятельности, в т.ч. проживания физических лиц 19,19 рос.руб/м2, для коммерческой деятельности 57,57 рос.руб/м2;
  • по Ленинскому, Куйбышевскому, Кировскому, Будёновскому районам: для производственной деятельности 28,79 рос.руб/м2, для некоммерческой деятельности, в т.ч. проживания физических лиц 14,39 рос.руб/м2, для коммерческой деятельности 43,18 рос.руб/м2;
  • по Петровскому, Пролетарскому районам: для производственной деятельности 19,19 рос.руб/м2, для некоммерческой деятельности, в т.ч. проживания физических лиц 9,60 рос.руб/м2, для коммерческой деятельности 28,79 рос.руб/м2.

Ставка налогообложения:

Согласно пп.122.3.5 п. 122.3 ст. 122 Закона Донецкой Народной Республики «О налоговой системе» от 25.12.2015 № 99-ІНС ставка подоходного налога устанавливается в размере 20 процентов от суммы полученной в результате сдачи имущества (жилой и нежилой недвижимости) в лизинг/аренду (субаренду).

В случае сдачи в аренду недвижимого имущества физическим лицом юридическому лицу или физическому лицу-предпринимателю такие арендаторы будут выступать налоговыми агентами по суммам выплаченного дохода/удержанного налога. При этом физические лица – арендодатели освобождаются от подачи налоговой декларации о полученных физическими лицами доходах.

В случаях, когда арендатором выступает физическое лицо – без регистрации в качестве субъекта хозяйствования, лицом ответственным за уплату (перечисление) налога в бюджет, выступает плательщик налога – арендодатель.

Ответственность за нерегистрацию:

нарушение сроков регистрации в Министерстве доходов и сборов Донецкой Народной Республики договоров аренды недвижимости предусмотрена п. 228.1 ст. 228 Закона Донецкой Народной Республики «О налоговой системе» от 25.12.2015 № 99-ІНС.

Согласно данной нормы, нерегистрация или нарушение сроков регистрации договоров аренды недвижимости влечет за собой применение штрафа в размере 200 процентов от суммы ежемесячной аренды, предусмотренной договором, но не менее 20 000 российских рублей за каждый календарный месяц просрочки такой регистрации.

Источник: https://expert-m2.dn.ua/registracija-dogovora-arendy-v-dnr/

ПраваВласть
Добавить комментарий